Предыдущая страница реферата | 4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14 | Следующая страница реферата

В первом полугодии 2000 года плавное и параллельное изменение ценовых индексов в разных сегментах квартирного рынка могло натолкнуть на преждевременные выводы о его стабилизации. Цены зависели, прежде всего, от макроэкономических и сезонных факторов: предновогодний ажиотаж, осеннее оживление, «мертвый сезон» летних отпусков... События лета-осени показали, что петербургский квартирный рынок не столь однороден и стабилен.

Во втором полугодии недвижимость Петербурга стабильно росла в цене.
Дорожали все категории жилья – от хрущёвок до многокомнатных квартир в домах старого фонда.

Как показывает анализ предложений в «Бюллетене Недвижимости», начиная с июля прошлого года, показатель удельной стоимости квадратного метра петербургского жилья увеличивался, и довольно заметно - примерно на 1% в месяц. Такой рост цен свидетельствует скорее об инфляции и о том, что в течение валютно-стабильного лета петербуржцы имели возможность накопить денег, чтобы делать более дорогие покупки.

Главная выявленная особенность второго полугодия - в том, что наибольшее подорожание происходило в сегментах самого «демократичного» жилья. Это говорит отнюдь не о росте благосостояния петербуржцев, а об остроте жилищной проблемы.

Рис 1. Доля предложения комнат в различных ценовых диапазонах

Нижняя ценовая граница тоже смещается. Повышение минимальной цены комнат в каталоге «БН» в значительной степени происходит за счёт уменьшения числа самых дешевых объектов. Если в послекризисном 1999 году в каталогах иногда попадались варианты, дешевле $3000, то в прошлом – таковых уже практически не стало.

Количество вариантов с ценами до $3500 исчисляется единицами – и то, скорее всего, за такими ценами скрываются объекты с набором очевидных проблем (плохое состояние дома и коммуникаций, перенаселенная квартира, отсутствие элементарных удобств, низкий первый этаж или последний без лифта и с протекающей крышей…). По всей видимости, три с половиной тысячи долларов – минимальная цена приобретаемой через агентство недвижимости собственной крыши над головой в Петербурге.

Конечно, у всех на слуху варианты и более выгодных покупок, но скорее это исключения: через риэлтеров такие сделки не отслеживаются.

В течение всего прошлого года, и особенно во втором полугодии, уменьшалось количество выставляемых на продажу комнат в ценовом диапазоне
$3500-5000 (в июле их было 32% от числа всех предложений о продаже комнат в
«БН», в декабре – 22.5%). Число предложений с ценами от $5 до 7 тыс.
(именно в этих ценовых пределах находится большинство выставленных на продажу объектов) за этот же период увеличилось с 49.2 до 53.4%.

Изменение незначительное, однако именно в этой ценовой нише сегодня пребывают «просто комнаты»: то есть, без очевидных дефектов и перспектив блистательного расселения, но зато со всеми стандартными удобствами, присущими коммунальному жилью. Цена выше $8.5 тысяч – это обычно намёк на то, что покупателю предлагается без пяти минут отдельная квартира : единственный сосед при условии покупки ему альтернативной жилплощади и небольшой доплаты готов переехать.

По мнению риэлтеров, подавляющее большинство покупателей самых дешёвых петербургских комнат – приезжие: иногородние студенты, эмигранты из
«горячих точек», экономически неблагополучных регионов, мелкие предприниматели из республик бывшего Союза. Именно их активность стимулирует желающих продать излишки жилплощади, поднимать минимальные цены, и изымает из рыночного оборота самые ходовые варианты.
Комнаты получше чаще приобретают для расселения коммунальных квартир (в большинстве случаев клиент, инициирующий расселение, должен предлагать обитателям коммуналки жильё с равноценными или лучшими характеристиками).
Таким образом, для приобретения альтернативного жилья с каждым месяцем требуется все больше денег.

3.2. Квартирные сегменты: большие и маленькие.

Обозначенный специфический спрос на «минимальное» жильё привел к тому, что квартирный рынок Петербурга условно разделился на два больших сегмента с разными закономерностями ценообразования : однокомнатные квартиры, и всё остальное жилье.

Отмеченное экспертами увеличение цен на самые дешёвые варианты отдельного жилья (однокомнатная квартира в хрущевке или «корабле» на окраине Красносельского района – Рис 2) лучше всего иллюстрирует остроту квартирного вопроса. Граждане стремятся решить его любой ценой, и даже квартиры в домах с сомнительными потребительскими качествами остаются востребованными.

Рис 2. Динамика изменения ценовых индексов для квартир с разным количеством комнат.

Приличных однокомнатных квартир (сталинские дома, кирпичные дома 528-й серии, «новая» панель) в спектре предложений риэлтерских фирм не так много
(см.Таблица 1 и 2). Интерес к ним со стороны покупателей был всегда, но к осени спрос еще больше вырос. И те, кто откладывал приобретение жилья в течение валютно–

стабильного лета, получили возможность подкопить денег и теперь готовы рассматривать более интересные варианты.

Однокомнатные квартиры: доля предложения, удельная цена.
Таблица 1.
| Тип дома | Доля 1ккв | Уд.Цена |
|Кирпич | 29.3% | 388.7 |
|Новая панель | 23.9% | 370.2 |
|Сталинские | 2.5% | 435.4 |
|Старая панель | 25.6% | 374.7 |
|Старый Фонд | 3.9% | 389.0 |
|Старый Фонд КР | 5.7% | 419.0 |
|Всего : | 15.9% | 383.1 |

Таблица 2.
|Район | Доля 1ккв |Уд.Цена |
|Адмиралтейский | 5.6% | 366.9 |
|Василеостровский | 10.0% | 432.2 |
|Выборгский | 19.3% | 392.0 |
|Калининский | 28.4% | 377.2 |
|Кировский | 16.9% | 381.4 |
|Красногвардейский | 18.8% | 367.0 |
|Красносельский | 29.2% | 349.5 |
|Московский | 16.8% | 399.9 |
|Невский | 19.5% | 367.2 |
|Петроградский | 4.2% | 438.8 |
|Приморский | 25.0% | 367.6 |
|Фрунзенский | 22.7% | 380.1 |
|Центральный | 4.3% | 434.8 |
|Всего : | 15.9% | 383.1 |

Однако вместе с возможностями покупателей растут и требования продавцов.
А потому соответствующая кривая (однокомнатные квартиры) на рис 5 взлетает все выше и выше.
Рост цен на однокомнатные квартиры и (в первую очередь!) на комнаты должен инициировать подорожание в других сегментах квартирного рынка. Таким образом, в комнатном сегменте и в дефиците «минимального» по уровню удобств жилья скрыт заряд, который может подорвать стабилизацию цен на петербургском квартирном рынке.

Многокомнатные квартиры в Петербурге тоже дорожают, но в меньшей степени, нежели другие типы жилья. Традиционно самым дорогим на вторичном рынке Петербурга являются квартиры в так называемых «сталинских» домах, и в течение всего прошлого года они дешевели относительно других типов жилья
(Рис 3 и 4).
Рис 3.
Индексы цен «сталинских» квартир по отношению к другим типам жилья.
Рис 4. Удельные цены «сталинских» квартир по отношению к другим типам жилья
(долл/кв. м)

в основном, благодаря тому, что представление об «элитности» сталинского дома заметно пошатнулось. То же касается и таких категорий жилья, как
«старый фонд» и «старый фонд после капремонта». По всей видимости, потенциальные владельцы больших апартаментов переключают свое внимание на квартиры в новых кирпичных и кирпично-монолитных домах.

В то же время, дальнейшее снижение цен в многокомнатном жилом фонде сдерживает именно подорожание основного материала расселений –
«минимального» жилья.

Расселение уже давно перестало быть сверхприбыльной отраслью : в стандартном случае агентства закладывают при этих операциях 8-10% прибыли.
Однако чаще всего, львиную долю комиссионных съедают непредвиденные расходы
(таковые возникают едва ли не в каждой сделке). По всей видимости, чтобы не рисковать, риэлтеры будут повышать цены на многокомнатные расселяемые квартиры, следуя за увеличением цен предложения самого дешевого жилья.

3.3. Новое строительство: в начале ценового витка.

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: конспекты занятий в саду, реферат экономическое развитие.





Предыдущая страница реферата | 4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14 | Следующая страница реферата