Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата

В данном случае у суда возникли сомнения в правомочности действий ПРЭО по сдаче здания в аренду, но на практике встречаются случаи, когда арендодателями выступают низовые звенья управления жилищно-коммунальным хозяйством города (РЭУ, ПРЭО, РЭП и т.д.), а также непосредственно административные органы, например, администрации муниципальных округов. Разумеется, чаще всего такие договоры юридических гарантий для правомерного пользования нежилыми помещениями не дают. Это следует из того, что на основании выше упомянутого постановления правительства Москвы единственным арендодателем в столице может выступать только Москомимущество и его территориальные агенства. Однако, возникает вопрос, как быть с теми многочисленными договорами аренды, которые были заключены ранее. Можно ли автоматически заменить арендодателя по договору аренды, который не был переоформлен в соответствии с указом Президента РФ №1230 от 14 октября 1992 года? В постановлении правительства Москвы подчеркивается, что Москомимущество является правоприемником по всем ранее заключенным договорам аренды, в том числе с правом выкупа. Но в информационном письме Высшего арбитражного суда РФ от 3 сентября 1993 года № С-13/ОП-272[13] разъясняется, что договоры аренды, заключенные в установленном» порядке, являются действующими независимо от изменения арендодателя. Недвижимое имущество, в том числе нежилые помещения, находящееся у предприятия в хозяйственном ведении и переданное им в аренду другому предприятию не может быть изъято у него, несмотря на то, что арендодателем по договору после переоформления будет выступать комитет по управлению имуществом. Поэтому комитет по управлению имуществом становится правопреемником по договору аренды только после его переоформления. Следовательно, если договор аренды на нежилое помещение в надлежащем порядке не был переоформлен, арендодателем продолжает оставаться предприятие, заключившее договор аренды.

ПРИМЕР. Возник спор между АО «Аэропорт «Внуково»» и его рестораном, который взял в аренду свои площади не у самого аэропорта, а у Москомимущества. Помещения, которые занимает ресторан, арендовались им у аэропорта с 50-х годов. В 1992 году ресторан преобразовался в акционерное общество и перезаключил договор аренды с Москомимуществом. Через год акционировался и сам аэропорт. Формируя свой уставной фонд, АО «Аэропорт «Внуково» внес в него площади ресторана, после чего стал требовать от ресторана, чтобы тот платил арендную плату именно аэропорту, а не Москомимуществу. Но ресторан, ссылаясь на договор с МКИ, арендную плату аэропорту платить не желал. Аэропорт решил обратиться в суд. Арбитражный суд Москвы не сразу, но все же встал на сторону аэропорта (первоначально иск был отклонен). Однако, признав недействительным договор аренды ресторана с МКИ, Московский арбитражный суд по формальным причинам не аннулировал свидетельство на право аренды. Аэропорт обратился в Высший арбитражный суд, который полностью удовлетворил его иск.[14].

Следует отметить, что такая практика «применяется только в отношении договора аренды нежилых помещений, которые были заключены до вступления в действие указа Президента РФ №1230. Договоры, заключенные не с комитетами по управлению имуществом, после указанной даты являются неправомерными, хотя, многие организации, заключившие договоры аренды нежилых помещений с РЭУ, ПРЭО и т.д., исправно платили арендную плату, участвовали в косметическом ремонте и выполняли другие обязанности по договору. В результате бюджет недосчитывал крупные суммы.

По мнению директора Центрального территориального агенства МКИ Владимира Андреенкова особо остро эта проблема стояла в Центральном округе города Москвы. Это и понятно, так как центр Москвы является самым престижным районом для расположения офисов фирм. Поэтому правительство Москвы в порядке эксперимента осуществляет продажу прав аренды на бесконкурсной основе юридическим лицам, занимающим нежилые помещения по договорам аренды с РЭУ, ПРЭО и т.д. Таким образом, город решил легализовать незаконные договоры аренды и в дальнейшем регулировать размеры поступления арендной платы. Сейчас идет крупномасштабная проверка состояния и использования занимаемых площадей, а также документов, подтверждающих права заявителей на занимаемые помещения. Помощь в такого рода проверке оказывает Московская ассоциация предпринимателей, которая сама вызвалась изыскивать помещения с неправовой формой аренды. При этом 80% выявленной площади поступает в распоряжение Москомимущества, а 20% идет на целевые конкурсы - помещения получают фирмы именно этой ассоциации.

К сожалению, Москомимущество часто игнорирует ранее заключенные договоры аренды на нежилые помещения. Но дела подобной категории решаются в арбитражных судах неоднозначно.

ПРИМЕР. Еще в 1987 году между производственным жилищноремонтным объединением Свердловского райисполкома столицы и Всероссийским объединением племзаводов (в последствии преобразованного в Ассоциацию племенных заводов «Племзавод») в установленном порядке был заключен договор аренды здания по ул.Чернышевского сроком на 5 лет. Спустя 4 года, то есть в период действия данного договора на основании распоряжения правительства Москвы между Союзом добровольных обществ пчеловодов России «Роспчеловодсоюз» с одной стороны, и арендодателем - Центральным территориальным агенством МКИ и фондодержателем - дирекцией «Тверская» территориального управления «Тверское» - с другой стороны, был заключен договор аренды того же самого здания. После этого «Роспчеловодсоюз» обратился с иском о выселении «Племзавода» из указанного здания. Московский арбитражный суд иск удовлетворил. Надзорная инстанция решение оставила без изменений, так как ранее заключенный договор аренды не был переоформлен. И только Пленум Высшего арбитражного суда отменил указанные решения и в иске отказал, поскольку новый договор аренды был заключен в отношении здания уже обремененного другим договором аренды.[15]

Рассматривая проблемы регулирования аренды нежилых помещений, необходимо также отметить то, что в связи с исключительными правами комитетов по управлению имуществом в отношении собственности происходит ущемление прав организаций - балансодержателей. Как уже отмечалось, в соответствии с указом Президента РФ №1230 от 14 октября 1992 года согласие балансодержателя для сдачи нежилого помещения в аренду не требуется. Также в соответствии с п .4.4. Положения о порядке учета и оформлении прав на недвижимость (здания, сооружения, нежилые помещения) в г.Москве, утвержденного постановлением правительства Москвы от 16 сентября 1993 года №868, в случае необоснованного отказа со стороны балансодержателя городской собственности в подписании договора аренды, Москомимущество заключает этот договор самостоятельно. Оценочное понятие «необоснованный отказ» позволяет толковать его как угодно, и, тем более, как угодно Москомимуществу.

ПРИМЕР. «Мосинжстрой» обратился с иском к Москомимуществу о признании недействительным договора аренды, по которому арендодатель, то есть комитет, передал в аренду кооперативу «Электроника - Сервис» помещение по ул.Бронная. Как указали представители истца, балансодержателем передаваемого помещения был «Мосинжстрой», без его согласия сдавать спорное помещение нельзя. Однако, Московский городской арбитражный суд сослался на выше упомянутую норму Положения и в иске отказал.[16]

В соответствии с указанием п .4.4. Положения предприятие - балансодержатель подписывает арендный договор в качестве юридического лица, несущего ответственность за содержание, эксплуатацию, ремонт и восстановление зданий и сооружений. Балансодержатель также совместно с Москомимуществом обеспечивает подготовку договоров аренды, перерасчет арендной платы, доведение, указанных изменений арендной платы до арендаторов, контроль за соблюдением арендных договоров.

В этой связи интересна точка зрения В.В.Витрянского.[17] Он считает, что в отношении имущества, закрепленного государством или муниципальным образованием за юридическим лицом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или ином вещном праве, за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными им органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен правом распоряжаться имуществом, принадлежащему этому предприятию. Действительно, изучив ст.295 ГК РФ, можно сказать, что такого права у собственника по закону нет в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении. Поэтому, считает В.В.Витрянский, ни один из государственных или муниципальных органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на балансе у государственного (муниципального) предприятия. В этом смысле положение о наделении Госкомимущества РФ, других комитетов по управлению имуществом исключительным правом сдавать в аренду недвижимое имущество государственных предприятий и их структурных подразделений, содержащееся в указе Президента РФ от 14 октября 1992 года №1230, противоречит Гражданскому кодексу РФ и не подлежит применению.

В федеральных законах «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» от 21 октября 1994 года и «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» от 22 декабря 1995 года не содержится норм, отменяющих положения данного указа. Думается, что теперь, когда новый Гражданский кодекс устранил многие пробелы, существовавшие до его вступления в законную силу, нормы, содержащиеся в подзаконных нормативных актах и противоречащие нормам ГК РФ, не должны применяться. Хотя, учитывая реалии сегодняшнего дня, не верится, что комитеты по управлению имуществом согласятся с точкой зрения В.В.Витрянского.

Арендаторами могут выступать любые юридические и физические лица, обладающие гражданской правосубъектностью.

Актуальным является вопрос о правопреемстве той или иной организации, как арендатора нежилых помещений после реорганизации какого-либо юридического лица. Особенно остро эта проблема стала после распада Союза ССР, когда союзные организации прекратили свою деятельность, а вместо них образовались различные российские структуры. Арбитражные суды нередко рассматривают споры между несколькими организациями о признании за ними права на аренду нежилых помещений как правопреемников. Такие споры возникают в следствие нечеткого закрепления правопреемника в передаточном акте после реорганизации.

ПРИМЕР. Ассоциация шахматных федераций обратилась с иском о признании недействительным договора аренды помещений на Гоголевском бульваре, д.14 между Москомимуществом и Российской шахматной федерацией. Ассоциация считала себя правопреемником Шахматной федерации СССР, которой были сданы эти помещения в аренду ранее. Иск был первоначально удовлетворен. Кассационная коллегия решение оставила без изменения. Надзорная инстанция ранее принятые решение и постановление отменила и в иске отказала, исходя из того, что Шахматная федерация СССР прекратила свою деятельность, учредительные документы ассоциации не содержат данных о правопреемстве, а решением 62 конгресса ФИДЕ и Госкомспорта России Российская шахматная федерация признана правоприемником- Шахматной федерации СССР о Председатель Высшего арбитражного суда РФ принес протест, в котором предлагал состоявшиеся решения по делу отменить, а дело передать на новое рассмотрение. Пленум протест удовлетворил по следующим основаниям: на своем съезде Шахматная федерация СССР была преобразована и были учреждены добровольные общественные организации - Ассоциация шахматных федераций и Российская шахматная федерация. В данном случае имела место реорганизация и правоприемниками являются обе названных организации. Поэтому право пользования помещениями принадлежит как Российской шахматной федерации, так и Ассоциации шахматных федераций.[18]

Таким образом, будущим контрагентам необходимо точно установить свои полномочия и полномочия другой стороны. Заключая договор с ненадлежащей стороной, потенциальный арендатор или потенциальный арендодатель рискует тем, что заключенный договор аренды на нежилое помещение может быть признан недействительным и расторгнут.

На основании изложенного в Главе 1 можно сделать выводы о том, что договор аренды является очень распространенным способом передачи имущества на законных основаниях в пользование и владение или только пользование. Среди различных объектов аренды особое место занимают нежилые помещения. Интерес к ним возрос в последнее время в связи с активным развитием предпринимательства в Российской Федерации. Любому предприятию, организации, учреждению необходимы площади для осуществления своей деятельности.

Для арендатора нежилых помещений важно, чтобы его правомочия были основаны на договоре и законе. Поэтому заключать договор аренды необходимо только с законным арендатором. Здесь возникает немало проблем, избежать которые возможно, если обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

С помощью юриста возможно правильно определить все условия договора аренды нежилого помещения и оформить их надлежащим образом.

Глава 2. Порядок возникновения, изменения и прекращения арендных правоотношений по поводу нежилых помещений

§2.1. Условия договора аренды нежилых помещений

Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий. Договор может считаться заключенным лишь в том случае,* если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или других нормативных актах как существенные или необходимые для договора определенного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.432 ГК РФ).

Следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Гражданском кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

Применительно к договору аренды нежилых помещений существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить нежилое помещение, подлежащее передаче арендатору (количество нежилых помещений, место их расположения). Данное условие может охватывать количественные, производственно-технические и экономические характеристики нежилого помещения. Заключая договор на аренду нежилого помещения, стороны фиксируют адрес, размер (метраж) помещений, его техническое состояние и назначение. Именно условие о составе передаваемого в аренду недвижимого имущества является основополагающим для данных отношений, т.к. реальные арендные отношения строятся на факте передачи в аренду конкретного имущества. «Кроме того, четкое определение в договоре состава арендуемого имущества необходимо для правильного расчета арендной платы, обеспечения надлежащего контроля за его состоянием и своевременным проведением ремонта, защиты имущественных прав арендатора и арендодателя».[19] Для арендатора это важно, чтобы ему передали в аренду конкретное, необходимое для него помещение. А арендодатель заинтересован в том, чтобы по окончании срока аренды или при прекращении действия договора его требования о возврате арендовавшегося имущества основывались ка содержавшихся в договоре характеристиках нежилого помещения.

Так, при рассмотрении конкретного спора в арбитражном суде, было установлено, что в течение определенного времени арендатор вносил арендную плату, в том числе за нежилое помещение, фактически переданное в аренду другому лицу. Это явилось следствием небрежности арендодателя и халатности самого арендатора, не сопоставившего включенный в договор перечень объектов аренды с фактически полученным в аренду имуществом. В результате подобных упущений страдают имущественные интересы предприятия, что ощутимо в условиях их хозяйственной самостоятельности.

Непосредственно связано с первым условием договора аренды нежилого помещения второе - о его стоимости. Стоимость арендованного имущества определяется исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду с учетом фактического износа. При определении в договоре стоимости необходимо руководствоваться первоначальной стоимостью на основе бухгалтерских данных собственника; восстановительной стоимостью; остаточной стоимостью. Оценку стоимости помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, подлежащих сдаче в аренду производят оценочные комиссии, назначаемые территориальными комитетами по управлению государственным имуществом.

Базой для оценки стоимости основных фондов помещений является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы.

Следующее условие договора аренды нежилых помещений - размеры арендной платы. Арендная плата - это плата» за владение и пользование или только пользование на условиях аренды чужим имуществом. «По сути, арендная плата есть категория не экономическая, а чисто правовая, поскольку экономический эффект от использования какоголибо имущества в производственной деятельности и получаемые в результате этой деятельности доходы не зависят от того, на праве ли собственности, в силу аренды или по другим основаниям используется соответствующее имущество производителем».[20]

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: темы рефератов по биологии, bestreferat.





Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата