Оспаривание зарегистрированных прав на недвижимость: обжалование ненормативного акта или спор о праве?

С принятием и вступлением в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» появились необходимые правовые предпосылки для формирования единообразной правоприменительной практики в области государственной регистрации прав на недвижимость. Однако, несмотря на более чем семилетнюю историю применения Закона и накопившуюся за это время солидную практику рассмотрения судами споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не утратили своей актуальности некоторые вопросы, связанные с оспариванием зарегистрированных прав. В связи с чем в рамках данной работы предпринята попытка осветить, основываясь на примерах из практики Федерального арбитражного суда Московского округа (далее – ФАС МО, суд кассационной инстанции), наиболее типичные трудности, возникающие при оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Анализ практики ФАС МО дает основания утверждать, что подавляющее большинство проблем возникает в связи с неправильным толкованием легального определения понятия государственной регистрации прав, недостаточно четким представлением правоприменителя о сущности данного правового института, что проявляется в некорректном определении предмета иска при оспаривании зарегистрированных прав, в неправильной квалификации соответствующих правоотношений как споров о признании недействительными ненормативных актов государственных органов.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав последняя представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ). Употребленный в данном определении термин «акт» означает не индивидуальный ненормативный акт, как это зачастую истолковывается на практике, а процесс, действие или определенную совокупность (последовательность) действий, результат которых – подтверждение государством легитимности, законности прав заявителя на объект недвижимости. И ФАС МО в своей деятельности придерживается подобной позиции. Например, как следует из Постановления ФАС МО от 16.02.04 г. № КГ-А40/465-04, суд кассационной инстанции под актом государственной регистрации понимает внесение записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество. 1 Как будет показано далее, неверный подход к пониманию сущности института государственной регистрации прав существенно снижает эффективность судебной защиты при оспаривании зарегистрированных прав.

Наиболее очевидная ошибка, допускаемая лицами, обращающимися в суд за защитой своих прав, провоцирующая неверную квалификацию судами возникших правоотношений, – формулирование предмета иска как требования о признании недействительными свидетельств о регистрации прав или записей о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как показывает анализ арбитражной практики, предъявление подобных требований отнюдь не способствует быстрому и правильному разрешению возникшего спора по существу. Как правило, суды первой и апелляционной инстанций квалифицируют подобные требования как требования об оспаривании ненормативных актов государственных органов, что практически гарантирует передачу дела судом кассационной инстанции на новое рассмотрение. Так, например, опровергая мнение судов нижестоящих инстанций о том, что акт государственной регистрации права, запись в Реестре о государственной регистрации права и свидетельство о государственной регистрации могут быть оспорены в порядке статей 197-198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции указал, что ни акт государственной регистрации права на недвижимое имущество, ни запись и свидетельство о такой регистрации не являются ненормативными актами государственного органа, поскольку не адресованы определенному кругу лиц, не содержат властных предписаний и запрещений, не носят разового характера (не прекращают своего действия в связи с исполнением); к ним не применяются положения статьи 13 Гражданского кодекса РФ; в действиях по государственной регистрации права не выражаются какие-либо властные волеизъявления регистрирующего органа; государственная регистрация носит со стороны государства правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. 1 Формулируя свою позицию по другому делу, ФАС МО также исходил из того, что акт государственной регистрации по смыслу статьи 2 Закона о государственной регистрации не является индивидуальным (ненормативным) актом, поскольку не носит распорядительного характера, не выражает какие-либо юридически властные волеизъявления и не адресован определенному кругу лиц, а потому не подлежит оспариванию в порядке, установленном статьей 198 АПК РФ. 2 Во всех вышеприведенных случаях суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты нижестоящих судов, удовлетворявших заявленные требования, и передавая дела на новое рассмотрение, указывал на необходимость уточнения истцами заявленных исковых требований.

Перспективы предъявления иска об исключении из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ответчика можно также наглядно проиллюстрировать с помощью следующей правовой позиции, сформулированной судом кассационной инстанции. Отменяя судебные акты нижестоящих судов, удовлетворивших подобное требование, ФАС МО указал, что решение об исключении из Реестра записи о государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект недвижимости неисполнимо, так как такое действие не предусмотрено законом и может привести к неопределенности за время от внесения записи о регистрации до вступления в законную силу судебного акта арбитражного суда. 3

Еще один веский аргумент в пользу тезиса о бесперспективности оспаривания свидетельств о регистрации или записей в Реестре, приведен ФАС МО в Постановлении от 29.03.04 г. № КГ-А40/1981-04. По данному делу были заявлены требования о признании недействительными свидетельства о регистрации, соответствующей записи в Реестре, а также о признании за истцом права собственности на спорный объект недвижимости. Отменяя судебные акты судов нижестоящих инстанций, удовлетворивших заявленные требования в полном объеме, суд кассационной инстанции указал, что АПК РФ не допускает рассмотрения в одном процессе спора о праве и заявления об оспаривании ненормативного акта. Спор о праве не может рассматриваться в порядке административного судопроизводства по правилам главы 24 Кодекса, а заявление об оспаривании ненормативного акта не может рассматриваться в порядке искового производства.

Весьма распространенная категория исков, предъявляемых при оспаривании зарегистрированных прав, – иски о признании недействительной государственной регистрации прав. Заявляя подобное абстрактное, неконкретизированное требование, истец оказывается полностью зависимым от того, каким образом это требование будет истолковано и интерпретировано рассматривающими дело судами. Так, в одних случаях иски о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней опять же разрешаются судами нижестоящих инстанций как требование к государственному органу о признании недействительным его акта. В подобной ситуации суд кассационной инстанции, как правило, отменяет судебные акты нижестоящих судов и направляет дело на новое рассмотрение, указывая, что по смыслу статьи 2 Закона о государственной регистрации прав в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись о регистрации. 1 В других случаях ФАС МО высказывается в том смысле, что такого способа защиты гражданских прав, как признание недействительным зарегистрированного права, действующим законодательством не предусмотрено и, в зависимости от конкретных обстоятельств дела, либо передает дело на новое рассмотрение, рекомендуя суду первой инстанции предложить истцу уточнить предмет иска, 2 либо отменяет решения нижестоящих судов и отказывает в удовлетворении подобного требования. 3 При этом в Постановлении от 15.04.04.г. № КГ-А41/2593-04 суд кассационной инстанции указал, что вывод суда первой инстанции о возможности предъявления и рассмотрения в суде самостоятельного требования об обжаловании зарегистрированного права не соответствует закону. Пересматривая другое аналогичное дело, суд кассационной инстанции прекратил производство по делу в части признания недействительным акта государственной регистрации права на том основании, что рассмотрение требований о признании недействительной записи о правах на недвижимое имущество и сделок с ним действующим АПК РФ или другими федеральными законами не отнесено к подведомственности арбитражного суда. 4

Разумеется, все вышеизложенное относительно перспектив оспаривания государственной регистрации, свидетельств о регистрации или записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не является препятствием для оспаривания действий регистрирующих органов. Однако, предъявление подобного требования оправданно лишь в том случае, если речь идет именно о нарушениях действующего законодательства, допущенных регистрирующим органом в процессе регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним. В любом случае необходимо осознавать, что даже при удовлетворении такого требования основания, по которым осуществлялась регистрация, останутся неоспоренными, а значит, юридически действительными.

Приведенные выше примеры из практики ФАС МО свидетельствуют о том, что в подавляющем большинстве случаев рассмотрение требований о признании недействительными свидетельств о регистрации, записей в Реестре или же самой регистрации заканчивается в лучшем случае передачей дел на новое рассмотрение в суд первой инстанции, то есть затягиванием судебного разбирательства, что не может удовлетворять ни сторону, оспаривающую зарегистрированное право, ни сторону, чье право оспаривается. Каким же образом следует формулировать предмет иска с тем, чтобы минимизировать возможность неверной квалификации судами спорных правоотношений и, соответственно, максимально увеличить шансы на оперативное и правильное рассмотрение и разрешение судом возникшего спора?

Ответ на данный вопрос становится очевидным при внимательном прочтении положений все того же пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав, которым, наряду с прочим, установлено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Из данной нормы Закона, толкуемой в логической взаимосвязи с легальным определением понятия государственной регистрации прав, следует с необходимостью, что оспариванию подлежит собственно право и только право, но никак не регистрация, свидетельство о регистрации или запись в Реестре: «акт государственной регистрации права признает и подтверждает со стороны государства те основания, по которым возникло, перешло или прекратилось соответствующее право, и именно право, а не акт, свидетельство или запись может быть оспорено в суде». 1 Тем или иным образом, но данная аксиома формулируется судом кассационной инстанции практически каждый раз при пересмотре дел об оспаривании зарегистрированных прав. И в подавляющем большинстве случаев, независимо от того, оспаривается ли государственная регистрация, свидетельство о регистрации или запись в Реестре, ФАС МО указывает нижестоящим судам на наличие спора о праве и ориентирует их на необходимость рассмотрения и разрешения именно спора о праве.

Что же касается собственно предмета иска, то есть содержания предъявляемого требования при оспаривании зарегистрированного права, то оно зависит от конкретных оснований, по которым возникло оспариваемое право ответчика: «оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех оснований, по которым возникло конкретное право конкретного лица на недвижимое имущество». 2 Например, оспаривание зарегистрированного права возможно путем предъявления исков о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимого имущества, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании оспариваемого права за истцом и т.д. 3

Еще один практически значимый аспект рассматриваемой темы, тесно связанный с проблемой квалификации правоотношений при оспаривании зарегистрированных прав и производный от этой проблемы, – правильное определение субъектного состава участников процесса. Коль скоро, как мы выяснили, во всех приведенных выше ситуациях речь идет об оспаривании прав, а не об обжаловании актов, то при разрешении данного вопроса следует исходить из того, что, как указал ФАС МО, надлежащими истцом и ответчиком по делам данной категории являются соответственно лицо, считающее себя правообладателем и лицо, зарегистрированное в качестве такового. 4 Что же касается встречающихся на практике случаев привлечения в качестве ответчиков к участию в делах об оспаривании права регистрирующих органов, то согласно совершенно справедливой позиции суда кассационной инстанции, сформулированной в Постановлении от 29.03.04 г. № КГ-А40/1981-04, регистрирующий орган не может являться ответчиком в споре о праве. Представляется, что наиболее адекватный процессуальный статус регистрирующего органа – третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора

Список литературы

1 Аналогичная позиция суда прослеживается, например, в Постановлении ФАС МО от 05.05.04 г. № КГ-А40/2920-04; от 25.06.04 г. № КГ-А41/5011-04.

1 Постановление ФАС МО от 29.03.04 г. № КГ-А40/1981-04; от 19.05.04 г. № КГ-А40/3763-04.

2 Постановление ФАС МО от 05.02.04 г. № КГ-А40/26-04.

3 Постановление ФАС МО от 12.02.04 г. № КГ-А41/245-04.

1 Постановление ФАС МО от 04.02.04 г. № КГ-А41/132-03; от 05.05.04 г. № КГ-А40/2920-04; от 25.06.04 г. № КГ-А41/5011-04.

2 Постановление ФАС МО от 15.04.04 г. № КГ-А41/2593-04.

3 Постановление ФАС МО от 22.03.04 г. № КГ-А40/1637-04.

4 Постановление ФАС МО от 05.01.04 г. № КА-А40/10718-03.

1 Постановление ФАС МО от 29.03.04 г. № КГ-А40/1981-04; от 19.05.04 г. № КГ-А40/3763-04.

2 Постановление ФАС МО от 12.03.04 г. № КГ-А40/1262-04-П; от 19.05.04 г. № КГ-А40/3763-04; от 10.06.04 г. № КГ-А40/4514-04.

3 Постановление ФАС МО от 04.03.04 г. № КГ-А40/1231-04; от 25.05.04 г. № КГ-А40/4229-04; от 07.06.04 г. № КГ-А41/4364-04.

4 Постановление ФАС МО от 28.01.04 г. № КГ-А40/11426-03; от 14.04.04 г. № КГ-А40/2557-04