Предыдущая страница реферата | 7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17 | Следующая страница реферата

Правоустанавливающим документом на жилой дом, кроме договоров купли- продажи, мены, свидетельства о праве на наследство, договора дарения, служит типовой договор застройки частного индивидуального дома. В случае, когда дом переводится из садовых участков в индивидуальное жилое домовладение с присвоением почтового адреса, помимо типового договора застройки индивидуального жилого дома, должен быть акт приемки-сдачи этого дома. Он выдается архитектурным отделом города или района, домовая книга.

Оформление договоров купли продажи, в которых жилое помещение находится в общей долевой собственности, имеет ряд своих существенных отличий.
Отчуждение такого жилого помещения требует согласия всех участников общей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом.

В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистрированного в БТИ соглашения между собственниками о таком порядке пользования в соответствии с долями участников. Продавец должен предоставить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонним с указанием цены и других условий, на которых продается доля, а именно: их заявление об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием условий продажи доли).

Приобретенное супругами во время брака жилое помещение, является их общим совместным имуществом, независимо от того, кто из них указан в договоре в качестве приобретателя и на чье имя это жилое помещение было зарегистрировано. Так как это жилое помещение будет являться совместно нажитым имуществом супругов, приобретенным за счет их собственных средств, следовательно, для отчуждения жилого помещения одним из супругов, требуется письменное согласие другого, заверенное в нотариальной конторе.

Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, является обязанность продавца предоставить перечень лиц, проживающих в данном жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением и после его приобретения покупателем (члены семьи бывшего собственника). Если в жилом помещении прописаны несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждение жилого помещения допускается с разрешения органа опеки и попечительства. В этом случае для покупки квартиры требуется решение органа местных советов “О разрешении продажи квартиры”. В случае же заключения сделки без такого разрешения, договор о купле-продаже может быть легко расторгнут в суде. Нежелательно обременение покупки жилого помещения залогом или договором найма, что влечет существенные ограничения на распоряжение им.

Наиболее сообразительные граждане указывают в договорах суммы, равные оценочной стоимости БТИ, согласно справке на продажу. Благодаря этим действиям, минимизируется стоимость нотариального оформления.

Особое место в договоре купли-продажи жилого помещения занимает цена.
Наличие цены в договоре обязательно, так как несоблюдение этого правила влечет за собой признание договора незаключенным, а условия о применении цены, которая, при сравнимых обстоятельствах, обычно, взымается за аналогичные товары, работы или услуги не распространяются на данный вид договора. Оценка жилого помещения необходима и продавцу и покупателю.
Одному - чтобы спрогнозировать возможный доход от продажи своей собственности, другому - чтобы быть уверенным, что запрашиваемая цена не завышена.

При купле-продаже жилья приоритет принадлежит рыночным методам оценки.
Доминирующий метод - это метод прецедентов или сравнения. В отличие от своего западного аналога, в отечественной практике он носит стихийный характер с достаточно широкой вариацией цены продажи по аналогичным объектам, что определяется особенностями украинского рынка жилья. К таковым мы можем отнести следующие. Во-первых, отсутствие информационной базы, но это не говорит об отсутствии информации. Информация есть и в значительном объеме, но эта информация первична, не систематизирована и плохо поддается анализу. Во-вторых, наличие дополнительного фактора в балансе спроса и предложения. Баланс, с одной стороны, определяет прирост населения, его состав и структуру, личные доходы, а с другой - предложение существующего жилья и новое строительство. Дополнительным фактором на отечественном рынке является усиление роли жилого фонда, как объекта инвестиций. В результате спрос на жилье усиливается, что неизбежно ведет к росту цен и лишь затем - к росту предложения. В-третьих, нестабильность экономики, а также прогрессирующая инфляция привели к использованию доллара в качестве системы координат при осуществлении оценок стоимости жилья на отечественном рынке.

Таким образом, метод оценки на отечественном рынке жилья имеет ряд особенностей.

1) Источники информации: данные по собственным сделкам и информация периодических изданий. Данные информационных фирм, данные о регистрации владельцев, информация, полученная от других оценщиков практически не используется.

2) Факторы влияния. Месторасположения здания. Это основной фактор, отражающий связь строения с участком земли, на котором оно возведено.
Корректировка по данному фактору, обычно, ограничивается "престижностью" того или иного района, опуская при этом прочие элементы. Они следующие. а) Планировка и размещение жилых и подсобных помещений, общую и жилую площадь помещений. Зачастую, планировку определяют как "сталинская",
"хрущевка", "старый фонд", новая и улучшенная. б) Этаж и этажность здания. Принято выделять первый этаж, последний и прочие этажи. По этажности выделяют пятиэтажные здания и многоэтажные
(более пяти этажей). в) Коммунальные услуги. Электроснабжение, водоснабжение, канализация, телефонная связь и прочее. г) Дополнительное оборудование. Сантехника, электрические и газовые плиты, вентиляция и так далее. д) Конструкция здания. Панельные дома, крупноблочные и мелкоблочные, кирпичные, монолитные и деревянные. е) Наличие и удаленность от автомобильных и железных дорог, аэропортов и прочих шумосоздающих сооружений. ж) Рыночная конъюнктура - колебание спроса и предложения в момент оценки, продажи. з) Состояние здания, его возраст. и) Состояние окружающей среды, сейсмическая обстановка. к) Факторы ограничения в правах владения.

3) Временные корректировки. Приведение тех или иных сделок к одному моменту времени практически не производится, так как наличие достаточного объема сделок на момент оценки позволяет сопоставить варианты, находящиеся в одной временной плоскости, эти расчеты трудоемки мало достоверны.

4) Определение стоимости объекта. Существует два направления исчисления стоимости на основе стоимости одного квадратного метра общей площади и на основе стоимости аренды одного квадратного метра. В первом, наиболее распространенном случае, общая стоимость определяется путем умножения общей площади на стоимость 1 квадратного метра.

5) Особые условия сделки. Проверка таковых практически отсутствует, в первую очередь, в связи с недостатком информации. Мнение оценщика при анализе сделок о наличии особых условий, определяется, как правило, продажной ценой. Ее резкое отклонение в ту или иную сторону говорит о наличии дополнительных фактов: наличия близких или родственных отношений между сторонами сделки, продажи под нажимом и т. д. У нас предпочитают в договоре о купле-продаже указывать инвентарную стоимость, что не дает необходимой для анализа информации.

В этом подпункта описана форма, содержание договора и основные требования к нему, в далее, к остальным договорам применяются такие же требования как к договору купли-продажи.

3.2. Договор пожизненного содержания.1

Договор пожизненного содержания является видоизмененным договором купли - продажи с условием пожизненного содержания, предусматривается ст.425 в ГК Украины. По договору пожизненного содержания, одна сторона, являющаяся лицом нетрудоспособным по возрасту или по состоянию здоровья
(отчуждатель), передает в собственность другой стороне (приобретателю имущества)квартиру, дом или его часть, взамен чего приобретатель имущества обязуется предоставлять отчуждателю пожизненно материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи.

Договор пожизненного содержания должен быть нотариально удостоверен2.
Данные отношения направлены на поддержание надлежащего уровня материального обеспечения и являются правовой формой нетрудоспособных граждан.

Договор пожизненного содержания относится к односторонним договорам, поскольку обязанности по договору возникают у приобретателя имущества.
Поскольку договор направлен на предоставление пожизненного обеспечения, отношения по договору являются длящимися и не определены каким либо сроком.
Сторонами в данном договоре могут быть только граждане.

Предметом договора является жилой дом или его часть. В связи с принятием Закона Украины “О собственности”, предметом договора может выступать так же квартира.

Необходимо в договоре указывать оценку отчуждаемого имущества.

Существенным условием является систематическое материальное обеспечения отчуждателя. Материальное обеспечение, предоставляемое отчуждателю, выражается в натуре - в виде жилища, питания, ухода, необходимой помощи.

Все элементы материального обеспечения должны быть конкретизированы при заключении договора.

Договор пожизненного содержания может быть расторгнут в следующих случаях:

- по требованию отчуждателя, если приобретатель имущества не исполняет обязанностей, принятых им на себя по договору (не обеспечивает надлежащий уход, питание);

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: отчет по практике, світ рефератів.





Предыдущая страница реферата | 7  8  9  10  11  12  13  14  15  16  17 | Следующая страница реферата