Предыдущая страница реферата | 4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14 | Следующая страница реферата

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.

Рассматриваемый нами комплекс объектов, проектировался, строился и используется для с/хозяйственного производства. Часть объектов недвижимости
(птичник №2, склад с бытовкой, склад хозинвентаря, теплицы, водонапорная башня и водопровод) требуют капитального ремонта. Учитывая удаленность объектов мала вероятность их перепрофилирования и использования в каком - либо другом качестве. Так же по нашему мнению экономически не целесообразным будет демонтаж части объектов (металл, теплиц, склада хозинвентаря, склада с бытовкой) с последующей реализацией металлолома и строительных материалов, в связи с определенной труднодоступностью к объектам и трудоемкостью процесса демонтажа. Однако такой вариант нами не исключается и при определенных условиях способен принести прибыль инвестору.

При разумном ведении хозяйства, наилучшим и наиболее эффективным использованием приносящим максимальную прибыль, объектов оценки (зданий сооружений, машин, оборудования, танспорта) будет являться использование их, после модернизации и кап. ремонта части из них (птичника №2, здания двух складов в пос. Мирном, 18 теплиц, водонапорной башни и водопровода, автобус

КАВЗ - 685, трактор Т-16) по своему прямому функциональному назначению для целей сельскохозяйственного производства.

Расчет восстановительной стоимости объектов.

Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта полностью повторяющего объект оценки с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков.

При определении полной восстановительной стоимости транспорта, машин и оборудования за основу брались цены заводов изготовителей.

При определении полной восстановительной стоимости зданий, сооружений и оборудования за основу нами был взят базисный укрупненный показатель восстановительной стоимости в уровне сметных цен 1969 года, с учетом недостающих конструктивных элементов зданий и сооружений.

Для перехода в цены на 29 апреля 1997 года мы применили следующие индексы перехода:

. индекс, учитывающий изменение стоимости на 01.01.84 года по сравнению со сметными ценами 1969 года (Постановление Госстроя СССР №194 от 11.05.83 года);

. индекс, учитывающий изменение стоимости на 01.01.91 года по сравнению со сметными ценами 1984 года (Письмо Госстроя СССР №№ 14-Д от 06.09.90 года);

. индекс, учитывающий изменение рыночной стоимости на 01.01.1997 года по сравнению со сметными ценами 1991 года ( по данным строительных организаций Камчатской области).

Таблица Расчет восстановительной стоимости зданий и сооружений.

| | |Зд.хлебозав|Птичник№2 |Теплица |Склад с |
| | |ода | | |бытовкой |
|1 |Восстановительная |57.7 |26.5х0.79 |76х0.55 |27.1х0.8 |
| |стоимость 1 куб. м. |С.36-73 |С.26-33 |С.26-145 |С.18-25 |
| |общего объема в | | | | |
| |ценах 1969 года, в | | | | |
| |рублях | | | | |
|2 |Индекс перехода к |1.17 |1.17 |1.17 |1.17 |
| |ценам 1984 года | | | | |
|1 |Индекс перехода к |1.64 |1.64 |1.64 |1.64 |
| |ценам 1991 года | | | | |
|4 |Индекс перехода к |7 100 |7 100 |7 100 |7 100 |
| |ценам на 29.10.97 г | | | | |
|5 |Объем, м2 (площадь, |1 079 |3400 |81м2 |1308 |
| |м2) | | | | |
|6 |Восстановительная |848.174 |969.705 |46.126 |424.959 |
| |стоимость нового | | | | |
| |строительства, в | | | | |
| |млн.руб. (1х2х3х4х5)| | | | |

| | |Склад хоз. |Водонапор. |Водопровод |Здание |
| | |Инвентаря |башня | |конторы |
|1 |Восстановительная |27.1х0.88 |5040 |11.7 |49.1 |
| |стоимость 1 куб. м. |С. 18-25 |С.27-94 |С.27-25 |С.18-37 |
| |общегообъема в ценах| | | | |
| |1969 года, в рублях | | | | |
|2 |Индекс перехода к |1.17 |1.17 |1.17 |1.17 |
| |ценам 1984 года | | | | |
|3 |Индекс перехода к |1.64 |1.64 |1.64 |1.64 |
| |ценам 1991 года | | | | |
|4 |Индекс перехода к |7100 |7100 |7100 |7100 |
| |ценам на 29.10.1997 | | | | |
| |года | | | | |

Расчет рыночной стоимости объектов с учетом износа, эксплутационных и потребительских качеств.

Затратами способ.

Общеизвестно, что все построенные здания и сооружения а так же транспортные средства машины и оборудование под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме того, на рыночную стоимость оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное или моральное старение (потеря технологического соответствия стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения, в том числе изменения рыночной среды).

Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной и текущей рыночной стоимостью.

Учитывая общую экономическую ситуацию на Камчатке и на рынке продажи недвижимости, мы пришли к выводу, что рыночная стоимость оцениваемого нами объекта должна определиться следующим образом:

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости проводился по нижеследующей формуле:

Дст = Вст х (1 - Износ/100) х Кэкспл

Где:

Дст - рыночная стоимость, полученная затратным способом;

Вст - восстановительная стоимость;

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: титульный реферата, написать сообщение, мцыри сочинение.





Предыдущая страница реферата | 4  5  6  7  8  9  10  11  12  13  14 | Следующая страница реферата