Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата

Необходимо также отметить, что в случае отчуждения смежных комнат, предмет договора продажи жилого помещения должен содержать сведения о передаче покупателю каждой комнаты. В данном случае правило, содержащееся в ст.135 ГК РФ, применить невозможно, так как невозможно установить, какая комната является принадлежностью. Если в предмете договора не будут отражены сведения о передаче покупателю каждой комнаты, то данный договор необходимо признавать незаключенным, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение сторон о его предмете.

Помимо этого, в связи с принятием ЖК РФ актуальным стал вопрос о пределах ограничения права собственности гражданина на жилое помещение. ЖК РФ, устанавливая запрет на самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений, предусматривает обязанность собственника такого помещения в разумный срок привести помещение в прежнее состояние (п.3 ст.29 ЖК РФ). Также кодекс говорит о том, что в самовольно переустроенном состоянии жилое помещение может быть оставлено только по решению суда (п.4 ст.29 ЖК РФ). Означает ли это, что данными нормами законодатель ограничил право собственности на переустроенное жилое помещение, в частности правомочие распоряжения таким объектом?

Особое звучание данный вопрос приобретает в связи с тем, что сделки с жилыми помещениями и переход прав на них подлежат государственной регистрации (ст.ст.551,558 ГК РФ), а учреждение юстиции может расценить наличие самовольной перепланировки как препятствие для перехода прав и на этом основании отказать в регистрации. Следует заметить, что такая ситуация возможна, поскольку учреждение юстиции обязано проверять законности сделки (п.3 ст.9 и п.1 ст.13 Закона о государственной регистрации), а на практике объемы такой проверки часто бывают безосновательными[38] .

Поскольку государственная регистрация прав на недвижимое имущество в многоквартирных домах осуществляется в соответствие с ЖК РФ (ст. 23 Закона о государственной регистрации), то для ответа на заявленный вопрос, прежде всего, необходимо обратиться к нормам данного кодекса, устанавливающим последствия самовольной перепланировки.

Понятия переустройства и перепланировки определены ст.25 ЖК РФ. Под перепланировкой, в частности, понимается изменение конфигурации жилого помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт. Таким образом, первое последствие, которое возникает вследствие юридического факта – переустройства, это необходимость внесение изменений в технический паспорт. Вопрос о внесении сведений в технический паспорт на практике возникает обычно тогда, когда требуется осуществить отчуждение жилого помещения[39] (перепланированного), а срок действительности технической документации на него истек[40] . До истечения этого срока, при отчуждении самовольно перепланированного жилого помещения, в учреждение юстиции предъявляется действующий технический паспорт, в котором не отражены изменения конфигурации помещения.

Если же собственник жилого помещения столкнулся с ситуацией, когда требуется внести изменения в технический паспорт, а перепланировка жилого помещения произведена им с нарушением установленного порядка, то, в первую очередь, возникает вопрос, могут ли органы, осуществляющие инвентаризацию помещений, отказать в выдаче технического паспорта и тем самым создать препятствие в отчуждении жилого помещения. Согласно п.п. 3,7 Приложения №3 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда наличие самовольного строительства не является препятствием для выдачи инвентаризационно-технической документации с внесением в нее записей о самовольной постройке[41] . Таким образом, на стадии оформления технического паспорта, в силу прямого указания нормативного акта, препятствия в отчуждении жилого помещения возникнуть не могут.

Пункт 2 ст.29 ЖК РФ предусматривает, что лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Тем самым действия лица, осуществившего самовольное переустройство, законодательство рассматривает как правонарушение. Однако законодательством не предусмотрена ответственность за самовольное переустройство и перепланировку в виде ограничения правомочия собственника распоряжаться жилым помещением.

Учреждение юстиции не может перепланированное помещение рассматривать в смысле ст.222 ГК РФ как самовольную постройку, поскольку ЖК РФ не приравнивает переустроенное жилое помещение к такой постройке, а сама ст.222 ГК РФ помещена в главе 14, регулирующей основания возникновения, а не прекращения права собственности[42] .

Наконец, оборот жилых помещений при наличии самовольных перепланировок предусмотрен самим ЖК РФ – ведь в противном случае была бы невозможна реализация нормы о принудительной продаже с торгов жилого помещения в качестве санкции за самовольную перепланировку и не приведение такого помещения в прежнее состояние (п.5 ст.29 ЖК РФ).

Таким образом, по нашему мнению, которое разделяется некоторыми практиками[43] , наличие самовольного переустройства и перепланировки не может ограничивать оборотоспособность жилого помещения и не может являться препятствием для распоряжения данным помещением.

Следует особо затронуть вопрос о договоре купли-продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение. В этой связи заслуживает внимания позиция Е.С. Болтановой, которая считает, что «при продаже доли в праве собственности на жилое помещение вообще не должны применяться правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимости. Предметом договора в данном случае является не недвижимость, а доля в праве собственности. …. Предметом же договора купли-продажи является недвижимое имущество как конкретный объект материального мира, вещь. Поскольку при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество предметом договора будет доля в праве собственности, надлежит руководствоваться общими положениями о договоре купли-продажи (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). … Договоры купли-продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение не подлежат государственной регистрации, и предъявляемые регистраторами … требование об их регистрации является незаконным. … В результате раздела недвижимого имущества или выдела части имущества (доли отдельного лица) возникает индивидуальная частная собственность этого лица на недвижимое имущество, которое и может быть предметом договора купли-продажи недвижимости» [44] .

Позиция Е.С. Болтановой, по существу, сводится к двум следующим тезисам: 1.Предметом договора продажи недвижимого имущества может быть только недвижимое имущество как объект материального мира. 2. Поскольку доля в праве общей долевой собственности (далее - доля в праве) на недвижимое имущество не относится к имуществу, то при ее отчуждении должны применяться общие положения о договоре купли-продажи.

Действительно, стоит согласиться с Е.С. Болтановой, что предметом договора продажи недвижимого имущества может быть, только недвижимое имущество как объект материального мира. Доля в праве собственности на недвижимое имущество является отдельным объектом гражданских прав, а именно имущественным правом (ст.130 ГК РФ). Соответственно она может быть только предметом отдельного договора - договора продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество. Вообще, купля-продажа доли в праве собственности является отдельным институтом гражданского права, который не выделен законодателем в особенной части ГК РФ, что и создает некоторые правоприменительные проблемы. В целом же, институт доли в праве собственности также плохо разработан и в научно-исследовательской литературе[45] .

Что же касается проблемы правоприменения норм части второй ГК РФ при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество, затронутой Е.С. Болтановой, то следует заметить, что они действительно существуют. Но на практике при отчуждении доли в праве собственности на недвижимое имущество, речь не идет о невозможности применения параграфа 7 Главы 30 ГК РФ. Проблемы возникают лишь с пределами применения норм, содержащихся в данном параграфе. И в первую очередь, проблема применения данных норм касается определения предмета договора продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество.

Недвижимое имущество в силу своей специфики является объектом, который имеет реальную возможность быть представленным с помощью средств индивидуализации (например: адрес, кадастровый номер). Как раз это обстоятельство и было учтено законодателем при конструировании нормы, предъявляющей требование к предмету договора продажи недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ). В соответствие с этой нормой предмет данного договора должен содержать сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ).

Доля в праве представляет собой умозрительную, идеальную конструкцию, призванную регулировать отношения, возникающие при поступлении в собственность нескольких лиц одной вещи. При поступлении имущества в долевую собственность участник может совершать в дальнейшем сделки только в отношении принадлежащей ему долей в праве, а не с частью данного имущества (в нашем случае с частью жилого помещения)[46] , даже если между участниками определен порядок пользования этим имуществом (ст.247 ГК РФ).

Доля в праве не может быть индивидуализирована теми средствами, которые применяются в отношении объектов материального мира. Доля в праве выражается в виде простой дроби (2/3, 5/8)[47] , размер которой позволяет определить объем обязательств участника по содержанию имущества находящегося в долевой собственности. Принимая во внимание, что доля в праве собственности устанавливается в отношении недвижимого имущества, то, думается, к предмету договора продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество возможно применение требования ст.554 ГК РФ в части характеристики передаваемого по договору недвижимого объекта. Судебная практика идет именно в этом направлении[48] .

При отчуждении доли в праве собственности на недвижимое имущество применению также подлежат ст.552,553 ГК РФ с учетом размера доли в праве собственности на недвижимое имущество, принадлежащей участнику долевой собственности.

Требование о государственной регистрации договора продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество законодательством не предусмотрено. Статья 251 ГК РФ содержит правило, согласно которому момент перехода доли в праве общей долевой собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется по правилам п.2 ст.223 ГК РФ – моментом такой регистрации. Здесь, думается, законодатель исходил из того, что поскольку доля в праве собственности определяется в недвижимом имуществе, а к отчуждению, например, жилого помещения, предъявляются требования о государственной регистрации договора и перехода права собственности (ст.551, п.2 ст.558 ГК РФ), то договор продажи доли в праве собственности также подлежит государственной регистрации. Министерство юстиции РФ при составлении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности жилое помещение (утверждена Приказом Минюста России от 06.08.2001 г. № 233[49] ), думается, также руководствовалось этой логикой, поскольку пункт 3 этой Инструкции прямо предусматривает необходимость государственной регистрации договора продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

К отчуждению доли в праве собственности на жилое помещение не применима норма п.1 ст.558 ГК РФ, закрепляющая существенное условие договора продажи жилого помещения, поскольку права пользования могут возникнуть только в отношении жилого помещения как вещи, объекта материального мира.

Таким образом, доля в праве собственности на недвижимое имущество является предметом отдельного договора – договора продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество. При регулировании отношений участников гражданского оборота при отчуждении доли в праве собственности подлежат применению нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ, за исключением ст.ст.551, 556-558 ГК РФ.

Как уже указывалось, в договоре продажи жилого помещения как документе должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст.554 ГК РФ). В договоре продажи жилого помещения должны быть указаны:

- вид (название) объекта: жилой дом, квартира, часть квартиры (жилого дома), комната;

- адрес (местоположение) жилого помещения присвоенный органами, осуществляющими технический учет жилищного фонда.

Также в соответствие с п.1 ст.18 и п.6 ст.12 Закона о государственной регистрации в договоре должна быть отражена фактическая площадь жилого помещения (по паспорту жилого помещения).

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: курсовая работа 2011, сеть рефератов, реферат по русскому.





Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата