Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата

Однако, вышеуказанные нормы гражданского кодекса содержат общие положения. В связи с чем, необходимо обратиться к нормам специальным, регламентирующим аренду (глава 34 ГК РФ). В частности в статье 609 ГК РФ сказано, что "договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом". В силу вышеуказанной нормы по общему правилу договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации. Необходимо также особо подчеркнуть, что необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимости, равно как и исключения из этого правила могут быть предусмотрены только законами. К примеру, стороны, заключая договор аренды недвижимости, не могут предусмотреть в нем необходимость государственной регистрации данного договора ссылаясь на аналогию ст.163 ГК РФ. В противном случае сторонам будет отказано в регистрации на том основании, что данное условие договора противоречит нормам ГК и в силу требований ст. 168 и 180 ГК РФ является ничтожным.[61] [61]

Помимо сказанного нужно обратить внимание на следующие условия, наличие которых необходимо, чтобы договор аренды недвижимости подлежал государственной регистрации по правилам, установленным Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество:

Во-первых, государственной регистрации не подлежат договоры аренды, возникшие до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст.4).

Во-вторых, согласно ст. 6 указанного закона государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна лишь при наличии государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В-третьих, государственной регистрации помимо договора аренды недвижимого имущества подлежат все изменения и дополнения к нему. Поскольку согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде и все дополнения и изменения к договору аренды являются его неотъемлемой частью. Данное правило не применяется к предварительному договору, по которому стороны обязались заключить договор аренды недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации.[62] [62]

Как уже было отмечено выше, по общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ). "Иное" предусмотрено статьей 633, 673 и 651 ГК РФ: не подлежат государственной регистрации договоры аренды транспортных средств, а договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только если он заключен на срок свыше одного года.

Таким образом, если договор аренды здания или сооружения заключен на срок менее года, он в государственной регистрации не нуждается.

Определенные сложности могут возникнуть в случае заключения договора аренды здания или сооружения на неопределенный срок, а также при включении сторонами условия о его пролонгации.

Рассмотрим первую ситуацию: сторонами заключен договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В такой ситуации Высший Арбитражный Суд РФ пришел к следующим выводам.[63] [63] Договор аренды был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Аналогично, несмотря на высказывавшиеся некоторыми авторами полностью противоположные точки зрения[64] [64], разрешен Высшим Арбитражным Судом РФ вопрос и о продлении договора аренды здания или сооружения на неопределенный срок согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ. В этом случае договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, поскольку п. 2 ст. 651 ГК РФ предусматривает регистрацию только договора аренды, заключенного на срок свыше одного года.[65] [65]

Необходимо также иметь в виду то обстоятельство, что, если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды. Поскольку из содержания п. 2 ст. 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.

Однако, статья 651 ГК РФ, предусматривающая регистрацию договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, касается только зданий и сооружений. На практике встал вопрос: как быть с арендой части этого здания или сооружения, например, офисных помещений, части склада, отдельного цеха и т.д. и т.п.?

По данному вопросу существуют два диаметрально противоположных мнения.

Первое из них нашло свое отражение в работах ряда авторов[66] [66] и Письме Министерства РФ по налогам и сборам от 19.04.2000 г. № 02-3-09/88.

Согласно нему:

"На основании п. 2 ст. 609 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества является общим правилом. Исключения из этого правила могут устанавливаться Кодексом или иными федеральными законами. При этом к отдельным видам договоров аренды и договорам аренды отдельных видов имущества положения, предусмотренные параграфом 1 главы 34 Кодекса (в том числе ст. 609) применяются, если иное не установлено правилами Кодекса об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

Так, статей 651 Кодекса "иное" установлено для таких объектов гражданских прав – вещей, как здания или сооружения, а именно: обязательной государственной регистрации подлежат договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и именно с момента государственной регистрации они считаются заключенными (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Соответственно не подлежат обязательной государственной регистрации договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок менее года (момент заключения подобных договоров определяется в соответствии с п. 1,2 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 26 Закона аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством РФ. При этом в соответствии с п. 3 ст. 26 Закона в случае сдачи в аренду помещения в здании или сооружении договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (то есть обременяется право арендодателя именно на сдаваемое в аренду помещение). Вместе с тем Кодекс специально не регулирует вопросы государственной регистрации договоров аренды именно нежилых помещений в зданиях или сооружениях, а в ст. 26 Закона не указано, что в этом случае вопрос о регистрации таких договоров решается в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному ст. 651 Кодекса.

На основании изложенного Минюст России считает, что договоры аренды нежилых помещений в зданиях и сооружениях подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом независимо от сроков, на которые они заключены, поскольку и пока иное не будет предусмотрено федеральным законом".

Полностью противоположное мнение на данную проблему, высказанное в научной литературе,[67] [67] было поддержано ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 г. № 53:

"1. Статья 1 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и порядке, установленном законом.

Согласно части 2 п. 6 ст. 12 ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним вязанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГКРФ.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенных на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГКРФ."

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: диплом государственного образца, рефераты по истории россии, лечение шпори.





Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата