К вопросу об основаниях возникновения вещных прав на земли промышленности

Александр Трифонов

В земельном праве советского периода, по утверждению Р.Д. Боголепова, единственным основанием возникновения прав на промышленные земли являлся административный акт. Возникновение прав на эти земли представлял по существу единый процесс, складывающийся из совокупности действий компетентных государственных органов: 1) решение об отводе земли, 2) отвод земли в натуре, 3) правовое оформление отвода земельного участка путём выдачи акта на право землепользования[1].

В действующем российском законодательстве общие основания приобретения прав на земельные участки из земель промышленности установлены в ст. 25 ЗК РФ.

Основаниями приобретения права собственности на земельный участок из земель промышленности являются юридические факты, перечисленные в ст. 8 ГК РФ. К их числу относятся договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему; акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения права частной собственности на землю; судебное решение; приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом; иные действия граждан и юридических лиц; события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Самое большее значение в качестве оснований приобретения права собственности на землю имеют договоры или сделки, а также административные акты органов местного самоуправления и исполнительных органов государственной власти. На основании совершения сделок с землей право собственности на земельный участок переходит от одного собственника к другому. В результате принятия соответствующими органами решений (административных актов) о предоставлении земельных участков граждане и юридические лица приобретают право собственности на землю. Порядок предоставления земельных участков в собственность регулируется ст. 28-34 ЗК РФ. Основания приобретения права собственности на землю конкретизированы в гл. 14 ГК РФ. К ним относятся возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219); переработку (ст. 220), обращение в собственность общедоступных для сбор вещей (ст. 221), самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), а так же приобретение права собственности на движимые (ст. 226, 227-229 230-232 и 233) и недвижимые бесхозяйные вещи (ст. 234). По мнению О. И. Крассова, статья 219 ГК РФ, регулирующая возникновение права собственности на вновь создаваемое имущество, неприменима к такому объекту недвижимости, как земля, потому что земля как объект природы не может быть создана вновь. Точно так же не могут быть основаниями приобретения права собственности на землю и иные указанные выше основания, за одним исключением[2].

К приобретению права собственности на землю имеет отношение и ст. 234 ГК РФ, касающаяся вопросов приобретательной давности[3]. Действует правило, согласно которому гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Но для этого необходимо соблюдение нескольких обязательных условий. Необходимо, чтобы лицо владело земельным участком, на который у него не было никаких оформленных в установленном законодательством порядке прав. Владение земельным участком должно быть добросовестным. Фактическое владение земельным участком не может быть основано на каких-либо незаконных действиях владельца, образующих, например, составы уголовного преступления или административного правонарушения. Поэтому нельзя приобрести право частной собственности на основании приобретательной давности на земельный участок, который был незаконно самовольно занят фактическим владельцем. Владение земельным участком должно быть открытым (о факте такого владения должны быть осведомлены любые другие лица) и непрерывным, т. е. в течение сроков, установленных законом.

По мнению О.И. Крассова, приобретательная давность может быть применима только в отношении тех земельных участков, находящихся в частной собственности, другие земельные участки не являются бесхозяйным имуществом, поскольку находятся в государственной или муниципальной собственности[4].

Данная позиция дискуссионна по следующим основаниям. Во-первых, право собственности в силу приобретательной давности может возникнуть не только на бесхозяйные вещи (п. 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Приложение к информационному письму Высшего арбитражного суда РФ от 28.04.1997 № 13)[5]. Во-вторых, лицу, открыто и непрерывно владеющему земельным участком из земель промышленности может быть не известно о том, что он находиться в муниципальной или государственной собственности, что даёт основание для вывода о его добросовестности, и как следствие, о наличии фактического состава, необходимого для приобретения такого участка по давности владения.

Следовательно, земельные участки из земель промышленности могут быть приобретены по основанию приобретательной давности в том числе, если они находятся в муниципальной или государственной собственности.

Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права собственности на земельные участки (в том числе и государственной) возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ч. 1 ст. 6 данного Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Для подтверждения наличия ранее возникших прав на земельные участки из земель промышленности, а так же для их регистрации необходимо представление выданных в разное время документов, удостоверяющих принадлежность права. К таким документам, в частности относятся: Государственный акт на бессрочное (вечное) пользование землёй, утверждённый постановлением Совнаркома СССР от 7.07.1935 г., Государственный акт на право пользования землёй, утверждённый Постановлением Совета Министров СССР 6.03.1975 г., Государственные акты на земельные участки, договоры аренды и временного пользования землёй, формы которых утверждены Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 г.[6]

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством России.