Контрольная работа по экономике недвижимости. вариант 9.

3. Доходный метод Исходные данные. Определить стоимость офиса на 5 лет. Таблица 11 - Исходные данные для определения стоимости недвижимости доходным методом Показатели ставка Годы 1 2 3 4 5 1. Площадь помещений, м2 1600 2. Ставка аренды за год, ден. ед./м2 180 3. % роста арендной платы, % 2,3 4. Степень недогрузки офисного центра,% 25 22 20 18 12 5. Операционные расходы в % от арендной платы 40 38 34 34 32 6. Резерв на замещение в % от арендной платы 2,8 7. Прочий доход, ден. ед 1200 1200 1240 1240 1240 8. Коэффициент капитализации, % 30

1. Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности наряду со зданием (сооружением) находится и земельный участок, то его рыночная стоимость входит второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим добавляется также и третья - прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных сенторах рынка, для технико-экономического обоснования нового строительства, оценки знаний специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов. Затратный метод выполняется по следующим этапам: На первом этапе определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли. Второй этап предполагает определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта. Исходные данные Таблица 1 - Площадь земельного участка по вариантам Ставка земельного налога за 1 м2, ден. единиц. Площадь земельного участка, м2 28,2 3200 Таблица 2 - Данные для расчета восстановительной стоимости здания затратным методом (прямых затрат) Наименование работ и затрат Стоимость в базовых ценах по вариантам (денежных единиц) Коэффициент А Б В 1. Проектно изыскательные работы 14,2 1800 2. Дополнительные затраты 0 - 3. Земляные работы 6,3 8283 4. Фундаменты 49 7452 5. Стены 79,3 9093 6. Перекрытия 30 8830 7. Кровля 9,9 9909 8. Полы 24,1 7256 9. Перегородки 9,5 8314 10. Лестничные марши 3,5 64,72 11. Окна 11,5 7641 12. Двери 6,3 7441 13. Отделочные работы 34,3 10949 14. Разные работы 3,1 7958 15. Отопление 7,5 11307 16. Водоснабжение 0,2 11693 17. Канализация 0,48 12768 18. Электромонтажные работы 75,2 10087 19. Водопроводные сети и водоводы 7,5 10121 20. Газовые сети 0 0 21. Канализационные сети 2,4 9951 22. Тепловые сети и горячее водоснабжение 42,3 11931 23. Дороги и тротуары 18,9 8502 24. Озеленение 3,2 8502 Таблица 3 - Данные для определения физического износа здания Наименование конструктивных элементов Процент износа 1. Фундаменты 4 2. Стены 5,7 3. Перекрытия 5,7 4. Кровля 13,2 5. Полы 16,4 6. Перегородки 7,9 7. Лестничные марши 3,5 8. Окна 16,7 9. Двери 16,3 10. Отделочные работы 21,9 11. Отопление 17,9 12. Водоснабжение 26 13. Канализация 20,5 14. Электрооборудование 9,9 15. Водопроводные сети 17 16. Канализационные сети 11,95 17. Тепловые сети 51,2 18. Дороги 6,7 19. Озеленение 8,4 Таблица 4 – Данные для составления сметы расчета стоимости здания Наименование затрат Величина процента 1. Накладные расходы 18,4 2. Плановые накопления 41,01 3. Временные здания и сооружения 13,84 4. Среднегодовое зимнее удорожание 4,5 5. Резерв на непредвиденные расходы 3 6. Составление сметной документации 1,5 7. Налог на добавленную стоимость 2 2. Метод сравнения продаж (аналоговый метод). Исходные данные. Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что: o при увеличении площади объекта на 50 м2, стоимость его увеличивается на 1%; o стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными; o при удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км; o стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение); o стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление. Таблица 7 - Исходные данные для выполнения оценки недвижимости методом сравнения продаж

-