Предыдущая страница реферата | 12  13  14  15  16  17  18  19  20  21  22 | Следующая страница реферата

В постоянное пользование предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, и только предприятиям, учреждениям и организациям, относящимся к государственной или коммунальной собственности, при этом срок пользования не ограничивается (ч.
1 ст. 92 ЗК).

Что касается аренды, то, согласно ч. 1 ст. 93 ЗК, право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и прочей деятельности. Аренда земельного участка может быть краткосрочной — не больше 5 лет и долгосрочной — не больше 50 лет. В этом разделе рассмотрим именно право аренды земельного участка, а не право постоянного пользования (их следует различать).

Арендаторами земельных участков могут быть граждане и юридические лица
Украины, иностранцы и лица без гражданства, иностранные юридические лица, международные объединения и организации, а также иностранные государства.

Арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица (ч. 1 ст. 4 Закона об аренде земли). Следовательно, физические и юридические лица, которым земля предоставлена в пользование
(ст. 92,123 ЗК), не могут быть арендодателями. Что касается земель государственной и коммунальной собственности, то до разграничения, в соответствии с законом, этих земель арендодателями земельных участков в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, являются соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов — соответствующие органы исполнительной власти в рамках полномочий, определенных Земельным кодексом
Украины (п. 1 Заключительных положений Закона об аренде земли).

Объектами аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной или государственной собственности. Земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находящимися на ней, или без них.

Следует учесть, что земельный участок, обремененный залогом, может передаваться в аренду только при согласии залогодержателя (ч. 4 ст. 6
Закона об аренде земли). Договор аренды земельного участка, обремененного залогом, без согласия залогодержателя признается недействительным согласно ст. 210 ЗК.

Земельные участки не могут быть объектами лизинга (п. 2 ст. 3 Закона
Украины «О финансовом лизинге», ст. 807 ГК).

Договор аренды земли: содержание, заключение, регистрация, расторжение

Право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации (ч. 2 ст. 125 3К). Договор аренды земли — это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства (ст. 13
Закона об аренде земли).

Существенные условия договора аренды земли, а также документы, являющиеся неотъемлемой частью такого договора, определены в ст. 15 Закона об аренде земли. Следует иметь в виду, что, согласно ч. 2 ст. 15 упомянутого Закона, отсутствие в договоре аренды земли хотя бы одного из существенных условий, а также нарушение требований статей 4 — 6, И, 17,19 этого закона является основанием для признания договора недействительным.

Статьи 24 и 25 Закона об аренде земли содержат перечень прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

Так, арендодатель обязан:
— передать в пользование земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды;
— при передаче земельного участка в аренду обеспечивать, согласно закону, реализацию прав третьих лиц относительно арендованного земельного участка;
- не совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться арендованным земельным участком;
- возместить арендатору капитальные расходы, связанные с улучшением состояния объекта аренды, проводившимся арендатором по согласию арендодателя;
- предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках земельного участка, которые в процессе его использования могут стать причиной экологически опасных последствий для окружающей среды или привести к ухудшению состояния самого объекта аренды.

Арендатор земельного участка обязан:
- приступить к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке;
- выполнять установленные относительно объекта аренды ограничения
(обременения) в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли;
- соблюдать режим использования земель природно-заповедного и прочего природоохранного назначения, оздоровительного, рекреационного и историко- культурного назначения;
- в пятидневный срок после государственной регистрации договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию договора соответствующему органу государственной налоговой службы.

Соответствующим образом доказанное невыполнение стороной в договоре хотя бы одной из этих обязанностей является, согласно ч. 1 ст. 32 Закона об аренде земли, основанием тля расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию второй стороны. Следует учитывать, что невыполнение арендодателем обязанности по предоставлению в пользование земельного участка в состоянии, отвечающем условиям договора аренды (п. 1 ч. 2 ст. 24
Закона об аренде земли), может быть основанием для расторжения договора только в случае, если арендодатель не оговорил недостатки земельного участка при заключении договора (ч. 3 ст. 36 Закона об аренде земли).

Статьей 33 этого Закона установлено преимущественное право арендатора, соответствующим образом выполнявшего обязанности согласно условиям договора, на возобновление договора после окончания срока, на который он был заключен. Таким образом, - если после окончания срока действия договора аренды арендодатель передал земельный участок в аренду другому лицу, арендатор по предыдущему договору имеет право обратиться в суд с заявлением о принуждении арендодателя продлить действие этого договора на новый срок и о признании договора с новым арендатором недействительным. Однако если отсутствуют доказательства заключения договора аренды земельного участка с другим лицом, и наоборот, установлено намерение арендодателя использовать этот участок для собственных нужд, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения соответствующего требования (письмо ВАСУ от 14.01.99г.
№01-8/10 «О Законе Украины «Об аренде земли»).

Для получения земельного участка в аренду из земель государственной или коммунальной собственности необходимо подать в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления по месту расположения земельного участка заявление (ходатайство) (ст. 16 Закона об аренде земли). В случае поступления двух или больше заявлений (ходатайств) на аренду одного и того же земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти или органы местного самоуправления проводят аукцион или конкурс относительно приобретения права аренды земельного участка, если законом не установлен иной порядок. Передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем заключения договора аренды земельного участка.

Передача в аренду земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, осуществляется на основании свободного волеизъявления по договору аренды между владельцем земельного участка и арендатором. Как Закон об аренде земли (ст. 20), так и ХК (ст. 290) нуждаются в государственной регистрации договора аренды земли. А вот относительно нотариальной формы имеются разногласия. В соответствии со ст.
14 Закона об аренде земли, договор аренды земли заключается в письменной форме и удостоверяется нотариально по желанию одной из сторон, а, согласно
ХК, нотариальная форма договора обязательна (ст. 290). Поэтому в сфере хозяйственных отношений, т. е. в отношениях между субъектами хозяйствования, в этом вопросе нужно соблюдать требования ХК.

Согласно ч. 1 ст. 220 ГК, при несоблюдении сторонами требования Закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным.
Ничтожный правочин недействителен с момента его совершения (ч. 1 ст. 236
ГК), и суд не требует признания такого правочина недействительным (ч. 2 ст.
215 ГК).

За нотариальное удостоверение договора аренды земельного участка должна уплачиваться государственная пошлина в размере и по ставке, установленным пп. «у» п. 3 ст. 3 Декрета КМУ от21.01.93 г. №7-93 «О государственной пошлине», определяющим ставку государственной пошлины в размере 0,01% денежной оценки земельного участка, устанавливаемой по методике, утвержденной КМУ. При отсутствии денежной оценки земель - 1% суммы договора, но не меньше одного не облагаемого налогом минимума доходов граждан. Согласно ст. 201 ЗК, в зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков может быть нормативной и экспертной. При осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков используется экспертная денежная оценка. Поэтому при определении размера государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров аренды (субаренды) земельных участков учитывается экспертная денежная оценка земельных участков, определяемая по Методике экспертной денежной оценки земельных участков, утвержденной постановлением КМУ от
11.10.2002г. №1531.

Что касается государственной регистрации договора аренды земли, то эта процедура осуществляется в соответствии с Порядком №2073, хотя в ближайшее время по этому вопросу должен быть принят закон (ч. 2 ст. 20 Закона об аренде земли).

Государственная регистрация договоров аренды земли осуществляется структурными подразделениями Центра государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины (п. 3.2 Инструкции №43).
Для государственной регистрации договоров аренды юридическое или физическое лицо (заявитель) подает лично или отправляет по почте в соответствующий государственный орган земельных ресурсов следующие документы (п. 5
Порядка):
- заявление о государственной регистрации договора аренды (к заявлению прилагают: акт перенесения границ земельного участка, предоставляемого в аренду, на местность — в случае неопределения их в натуре; проект отведения земельного участка — в случае предоставления его в аренду с изменением целевого назначения);
- договор аренды (в трех экземплярах);
- план (схему) земельного участка, предоставляемого в аренду (в трех экземплярах);
- решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной или коммунальной собственности;
- результаты конкурса или аукциона — в случае приобретения права на аренду земельного участка на конкурсных началах;
- копию государственного акта на право собственности на землю, находящуюся в собственности физических или юридических лиц.

Государственный орган земельных ресурсов в 20-дневный срок проверяет поданные документы на соответствие действующему законодательству и по результатам проверки готовит заключение о государственной регистрации, или обоснованное заключение об отказе в такой регистрации и передает регистрационное дело соответственно исполнительному комитету сельского, поселкового и городского совета, Киевской и Севастопольской городским государственным администрациям по месту расположения земельного участка для удостоверения факта государственной регистрации или отказа в такой регистрации. Факт государственной регистрации удостоверяется в 10-дневный срок гербовой печатью и подписью председателя соответствующего совета,
Киевской, Севастопольской городской государственной администрации или уполномоченного ими должностного лица. Печать и подпись ставятся на всех экземплярах договора аренды (субаренды). После удостоверения факта государственной регистрации договор аренды регистрируется в Книге записей государственной регистрации договоров аренды земли, которая ведется государственным органом земельных ресурсов.

При расположении земельного участка, предоставляемого в аренду, на территории нескольких административно-территориальных единиц договор аренды заключается отдельно на каждую часть земельного участка, расположенную на территории соответствующей административно-территориальной единицы (п. 1.9
Инструкции №43).

Договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации (ст. 18 Закона об аренде земли). До момента получения документа, подтверждающего право на земельный участок, и до государственной регистрации такого документа приступать к использованию земельного участка не разрешается, о чем прямо указано в п. 3 ст. 125 ЗК.

В соответствии со ст. 14 Закона об аренде земли, типовая форма договора аренды земли должна утверждаться Кабинетом Министров Украины.
Типовая форма договора, применявшаяся раньше (утверждена постановлением КМУ от 17.03.93 г. №197), не соответствует новой редакции Закона об аренде земли.

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: реферат исследование, шпаргалки по социологии.





Предыдущая страница реферата | 12  13  14  15  16  17  18  19  20  21  22 | Следующая страница реферата