Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата

- земли жилищного фонда, а также предоставленных для садоводства, огородничества, животноводства, для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, под гаражи и стоянки;

- сельскохозяйственных земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, огородных товариществ.

Всего на территории Московской области выделяют 6 оценочных зон, так, например, для 3-ей оценочной зоны для земель, предоставленных для ИЖС, установлена нормативная цена земли в размере 25 руб за кв.м. Таким образом
1 сотка земли будет стоить 2500руб (~90USD). Как будет видно далее нормативная цена значительно меньше рыночной цены, по сообщению РИА
«Новости» нормативная цена земли составляла 14-18% от рыночной. Следует отметить, что Правительство Московской области, понимая это, повысило нормативную цену на землю в самом конце 2000 года, которая действовала чуть больше месяца, но затем в 2001 году руководство согласилось с тем, что она должна быть такой же, как в 1999 году. Об этом заявил министр экологии и природопользования Александр Красиков. В своем интервью он заметил, что
«практика показала, что цена земли в Московской области оказалась слишком завышенной, в результате снизились показатели продажи и предоставления участков гражданам, упала активность на вторичном рынке земли, замедлился процесс выкупа земли юридическими лицами для размещения предприятий».
Остается загадкой, как за столь короткий период ноября 2000 года руководство пришло к такому выводу.

В исследуемой базе содержится информация о ценах предложения на земельные участки, указаны местоположение, направление, оценочная зона, расстояние от
Московской кольцевой автодороги (МКАД), наличие леса, водоема, площадь земельного участка, инженерное обеспечение (электричество, водопровод, магистральный газ, канализация, телефон), наличие подъездной дороги с твердым покрытием. Пример представления информации в базе данных приведен в таблице 2.

Таблица 2.
Пример представления информации в базе данных.
|Стоимость 1 сотки в долл.США (цены предложений) в 1999 г. |
|Белорусское направление| | | | | | | | |
|№|Населен|Ориентир и |Рас|Зо|Пло|Нали|Рекре|Стои|Сто|Примеча|
| |ный |расположение|сто|на|щад|чие |ация |мост|имо|ние и |
| |пункт |до |яни| |ь |сете| |ь в |сть|источни|
| | |локального |е | |уча|й | |долл|1 |к |
| | |центра, |от | |стк| | |. |сот|информа|
| | |новый или |МКА| |а | | | |ки |ции |
| | |сложившийся |Д, | |(со| | | | | |
| | | |км | |тки| | | | | |
| | | | | |) | | | | | |
|2|д. |Белорусское |6 |2 |16 |Э, |лес, |1700|106|593-48-|
|3|Лайково|н. | | | |Г, Д|Москв|0 |3 |73 |
| | | | | | | |а-рек| | | |
| | | | | | | |а | | | |
|2|д.Глухо|Ильинское ш.|7 |2 |12 |Э, |нет |3500|291|971-76-|
|4|во | | | | |Г, В| |0 |7 |73 |

Предварительный анализ данных был сделан с помощью статистического пакета
SPSS v.10.0.5 (1999). На рисунке 3 представлены медиана, 25% и 75% квантили цен предложения 1999 года на земельные участки по 11 направлениям. В таблице 3 указаны основные характеристики: максимальное и минимальное значения, среднее, стандартное отклонение, дисперсия. Из этих данных можно сделать общий вывод о более высоких в среднем ценах на земельные участки
Белорусского, Ярославского, Киевского и Рижского направлений, что согласуется с общепринятыми предпочтениями о престижности местоположения участка. Несколько занижены на наш взгляд цены на земельные участки
Ленинградского направления. Цены предложения 1999 года оценивались в долларах США / 100м2.

Таблица 3.
Основные статистические характеристики исследуемой выборки (по направлениям).

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|

|[pic] Рисунок 3. Графическое представление основных статистических характеристик (максимум, минимум, 25% и 75% квантили, медиана).

Первый этап построения модели, или спецификация модели, заключается в создании структуры модели на основе экономической теории и теории оценки, а также рыночного анализа. Второй этап – калибровка (идентификация) – представляет собой процесс определения коэффициентов в модели массовой оценки.

Данные можно подразделить на два типа: качественные и количественные.
Особой разновидностью качественных параметров являются так называемые бинарные переменные, которые могут принимать значения «1» или «0» в зависимости от того, присуща данная характеристика рассматриваемому объекту или нет. Наличие леса, водоема, площадь земельного участка, инженерное обеспечение (электричество, водопровод, магистральный газ, канализация, телефон), наличие подъездной дороги с твердым покрытием характеризовалось значением «1», отсутствие – «0».
Для калибровки (идентификации) модели нами был применен множественный регрессионный анализ (МРА), который представляет собой статистический способ определения неизвестных данных на основе известной и доступной информации. В массовой оценке неизвестными данными являются значения рыночной стоимости. К известным и доступным данным относятся цены продажи
(в нашем случае предложения) и характеристики объектов недвижимости. Модели
МРА могут быть аддитивными, мультипликативными или гибридными. Мы начали наш анализ с аддитивной модели типа:
P = A0 + A1X1 + ... + AnXn, где (Х1 ... Хn) - характеристики объекта недвижимости, An - численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.

Как правило, МРА хорошо работает в тех случаях, когда число продаж достаточно велико, а характеристики объектов недвижимости установлены с достаточной точностью. Мы решили проверить достоверность данного утверждения, построив общую модель для всех участков и по каждому направлению в отдельности. На протяжении всего анализа мы пользовались следующими обозначениями (см. Таблица 4).

Расчеты проводились в программе Econometric Views v.2.0 (1996).

Аддитивная модель МРА для всех участков Московской области.
PRICE = 710.83323 - 44.818357*EL + 79.385828*WAT + 296.74527*GAS +
454.45536*WC + 91.857548*TEL - 15.247174*ROAD - 27.754058*FOREST -
27.700678*RIVER - 0.31711615*SQU - 5.8964922*MKAD
Результаты оценивания приведены ниже в таблице 5.

Таблица 5

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: реферат на тему предприятие, способ изложения.





Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата