Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец.

Гражданский кодекс Российской Федерации ввел специальную норму, устанавливающую особенности продажи жилых помещений, если в них проживают граждане, имеющие на это жилище самостоятельное право пользования.
Например, когда происходит переход права собственности на жилое помещение, в котором остаются проживать члены семьи продавца, они, сохраняют право пользования этим жилищем.

Это возможно и при отчуждении жилого помещения, приобретенного по рентному договору, существенным условием которого было проживание продавца на данной площади.

Существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование проданным жилым помещением.

Требование о государственной регистрации сделок с недвижимостью составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.

Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на пае-накопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, т.е. приобретают право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона.

Кроме того, не регистрируются права на недвижимое имущество, вытекающие из договора безвозмездного пользования, и договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года.
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своих прав.
Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права.

При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
На практике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Действительно ли Гражданский кодекс ликвидировал обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Примет ли регистратор документы, оформленные в простой письменной форме (без нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?

При ответе на данные, весьма серьезные вопросы, прежде всего следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской
Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон.
В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты, а также ипотечного договора. Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе при завещании недвижимости).

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу существующих соглашений, считаем возможным называть производным. К нему следует отнести два вида соглашений:
- договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;
- уступка прав и перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях недвижимость не выступает объектом договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

Регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.

Анализ норм Гражданского кодекса и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа:

1. Единая процедура государственной регистрации независимо от объекта регистрации и независимо от региона.

2. Единые регистрирующие органы - учреждения юстиции по регистрации прав.

3. Единый государственный реестр прав на недвижимость. Первоначально такие реестры должны создаваться на территории муниципальных образований, затем - субъектов Российской Федерации, и впоследствии - России в целом.

4. Открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение юстиции по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление.

Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с
Федеральным законом и в некоторой части - Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными постановлением Правительства
Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219.

Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а учреждения юстиции, соответственно, принимают документы, необходимые для государственной регистрации, и квитанцию об оплате регистрации. Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов, а также законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. И, наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.

ГЛАВА II.
Анализ рынка недвижимости.

Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: оформление доклада, век реферат.





Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата