Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата

. 9 -

тель обязуется принять это имущество и уплатить за него опреде-ленную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).

Сам договор купли-продажи не устанавливает права собствен-ности покупателя на проданное ему имущество. Вопрос о моменте пе-рехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ, устанав ли-вающей, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собс-твенности возникает с момента регистрации.

_ш+_0 В связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления дого-вора купли- продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-прода-жа жилого дома) договор считается заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии:

а) нотариальное удостоверение;

б) последующую регистрацию соответствующим органом исполни-

тельной власти. При нотариальном удостоверении договора куп-ли-продажи квартиры нотариус проверяет принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособность сторон, подлинность их подписей.
Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации но-тариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения.
Если одна из сторон отказывает-ся от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом. _ш-_0 Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.

Фактическая передача квартиры покупателю не связана с момен-том перехода права собственности, она может предшествовать ре-гистрации или следовать за ней (немедленно или спустя некоторое время). Стороны могут своим соглашением определить время факти-ческой передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.

Правоустанавливающими документами на квартиру, на основании

которых можно заключить договор купли-продажи, являются: свиде-

. 10 -

тельство о собственности на жилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру; свидетельство о праве собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем; свидетельство о праве наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-про-дажи, нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департа-менте муниципального жилья.

Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты комму-нальной квартиры, находящейся в частной собственности, осущест-вляется при условии, что стороны представят справку из ремонт-но-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации. Бланки вы-даются по установленной форме и действительны в течение месяца.

В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотари-ате удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту нахождения этой квартиры.

Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен соот-ветствующим органом власти в тех населенных пунктах, где нет но-тариальных контор.

Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме дого-вора купли- продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 167 ГК РФ, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

В исключительных случаях в соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе признать действительной сделку купли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальной конторе, при условии, если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически она была испол-нена обеими сторонами или одной.

При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже кварти-ры проверяется наличие документов, подтверждающих право собствен-ности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.

Если квартира является общей долевой или совместной собс-твенностью, ее отчуждение требует согласия других участников об-щей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом.
Кроме того, оно может быть удос-товерено по месту жительства или месту работы.

В тексте договора об отчуждении доли указываются арифмети-

. 11 -

ческие доли, а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистриро-ванного в БТИ соглашения между собственниками о таком порядке пользования в соответствии с долями участников.

Продавец должен представить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намере-нии продать свою долю посторонним с указанием цены и других усло-вий, на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля). Подпись удостоверяется в том же по-рядке, как было указано выше.

Доля общей собственности на квартиру может быть отчуждена также иными способами, например подарена.

Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается толь-ко в нотариальном порядке. Обязательным условием является и ре-гистрация сделки в местной администрации, которую осуществляет БТИ. На правоустанавливающих документах должен быть штамп о ре-гистрации помещения за новым собственником.

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: банк курсовых работ бесплатно, решебник 7.





Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата