Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10 | Следующая страница реферата

Кондоминиум является единым комплексом и на него должен быть составлен единый технический паспорт с учетом всех объектов недвижимости, находящихся на земельном участке кондоминиума. Кондоминиуму должен быть присвоен один инвентарный номер, а объектам, входящим в состав кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта, входящего в состав кондоминиума, должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка, а для земельного участка — нормативная цена земли.

Под государственной регистрацией кондоминиума как комплекса недвижимого имущества следует понимать открытие в Едином государственном реестре прав соответствующего раздела на общее имущество в кондоминиуме и внесении в него записи о регистрации права общей долевой собственности на это имущество.

При этом доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме предполагается пропорциональной доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади. Размер доли может быть иным, что устанавливается решением общего собрания домовладельцев или соглашением между ними.

После регистрации прав на общее имущество в кондоминиуме домовладельцы могут создать товарищество собственников жилья в соответствии со ст.24-28
Закона «О товариществах собственников жилья». Статья 48 этого Закона позволяет образовать товарищество собственников жилья и в строящемся кондоминиуме.

Однако государственная регистрация прав на общее имущество в строящемся кондоминиуме не может быть осуществлена, пока строительство не закончено и собственники помещений в комплексе недвижимого имущества не зарегистрировали свои права на эти помещения в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с п.2 ст.290 ГК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома отчуждается собственником квартиры только одновременно с передачей права собственности на квартиру. Пункт 3 ст.8
Закона «О товариществах собственников жилья» устанавливает такой же режим перехода права собственности на любое иное общее имущество в кондоминиуме, а не только на общее имущество жилого дома. При этом в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме отчуждается одновременно с отчуждением права собственности не только на квартиру, но и на любое находящееся в собственности домовладельца жилое или нежилое помещение.

На основании вышеназванных норм права в п.2 ст.23 Закона о государственной регистрации прав установлено общее правило, согласно которому государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения
(обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременной является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Право собственности на помещение может быть приобретено на основании договоров купли-продажи недвижимости (ст.549 ГК РФ), мены (ст.567 ГК РФ), дарения (ст.572 ГК РФ), исполнения инвестиционного договора о долевом участии в строительстве, вступившего в законную силу решения суда, в порядке приватизации, наследования, а также по другим основаниям, предусмотренным законом. Внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации возникновения или прекращения права собственности на конкретное помещение является регистрацией возникновения или прекращения права общей долевой собственности домовладельца на общее имущество в кондоминиуме, самостоятельного регистрационного действия по регистрации права общей долевой собственности не осуществляется и изменения в записи о регистрации права общей долевой собственности не вносятся. Субъектами права долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме будут являться домовладельцы, запись о регистрации права которых на отдельные помещения имеется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество.

Статья 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает разные режимы государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество в зависимости от того, является ли эта собственность долевой или совместной.

Долевой признается общая собственность двух или более лиц с определением доли каждого из собственников, а совместной — без определения таких долей. И та и другая возникают в случаях, когда в собственность двух или более лиц поступает имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения или не подлежит разделу в силу закона. В первом случае речь идет об имуществе, не делимом физически (автомашина) или юридически (предприятие). Примером второго может быть имущество кондоминиума, включающее объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества и использования этого комплекса. Находясь в общей долевой собственности домовладельцев, соответствующее имущество не подлежит разделу и отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещение (квартиру) в кондоминиуме (ст.8 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» в редакции Закона от 21 апреля 1997 г.)[17].

В случаях, предусмотренных законом, общая собственность может возникнуть и на неделимое имущество. Так в общую долевую собственность нескольких наследников переходит имущество умершего гражданина в том случае, если в его состав входят, например, две и более квартиры (ст.532 ГК
РФ, 1964).

Общая собственность на имущество является долевой, если только законом не предусмотрено образование совместной собственности (п.3 ст.244 ГК РФ).
Кодекс указывает на возникновение совместной собственности в двух случаях, имея в виду совместную собственность супругов (ст.256) и совместную собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст.257). возникновение совместной собственности допускается помимо ГК, и другими законами.

Однако по соглашению между собой участники общей собственности могут избрать не совместный, а долевой режим. В отношении супружеской собственности такое соглашение оформляется брачным договором (ст.3. 42 СК).
В других случаях в самих законах предоставляется право участникам общей собственности определить ее вид. Так, в Законе «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 34 июля 1991 года ( с изменениями и дополнениями)[18], предусмотрено, что в порядке приватизации жилые помещения передаются либо в общую собственность (совместную или долевую), либо в собственность одного из совместно проживающих на приватизируемой площади лиц. При этом выбор одного из предлагаемых видов собственности принадлежит исключительно гражданам, выразившим желание на приватизацию.

В Указе Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»[19] установлено, что граждане и юридические лица могут образовывать общую совместную или долевую собственности путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев).

В законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях» от 15 апреля 1998 г.[20] только для одного вида таких объединений — садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого товарищества — предусмотрено, что имущество общего пользования созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов.

Общее имущество товарищества, образованное за счет средств специального фонда, а также общее имущество, приобретенное и созданное в других видах садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений (потребительских кооперативах и некоммерческих партнерствах), составляет собственность юридического лица (ст.4 названного закона).

Совместная собственность во всех случаях может быть преобразована в долевую. Такое изменение вида общей собственности допускается по соглашению ее участников, а при не достижении ими согласия — по решению суда (ст. 244
ГК РФ).

Преобразование совместной собственности в долевую происходит и в случае смерти одного из собственников. Это означает, что доля умершего не переходит к другим участникам совместной собственности, а включается в состав наследственного имущества и, соответственно, наследуется по общим правилам наследственного правопреемства.

В п.1 ст.24 закона о государственной регистрации прав имеется в виду регистрация идеальных долей в общей долевой собственности, которые внесены в реестр в виде простой доли (1/2, 1/3, 1/4, и т.д.), т.е. речь идет о размере доли, а не о ее содержании.

При регистрации права на недвижимость, которая в общей долевой собственности, право каждого из собственников регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе
(п.19 Правил ведения Единого государственного реестра прав).

Из п.1 ст.24 Закона о государственной регистрации прав вытекает, что не только согласие собственников на регистрацию прав на долю одного из них, но и возражение любого из участников может быть нотариально удостоверено, либо оформлено в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

Несогласие (возражение) хотя бы одного из сособственников с государственной регистрацией права на долю заявителя (участника общий долевой собственности) признается достаточным основанием для принятия регистрирующим органом в порядке, предусмотренном ст.20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», решения об отказе в проведении государственной регистрации в таком случае государственная регистрация может быть осуществлена лишь по решению суда, принятому по иску того, кто обратился за регистрацией доли, либо любого другого участника общей собственности.

Пункт 2 статьи 24 указывает в качестве непременного условия государственной регистрации перераспределения долей согласие участников общей собственности. В данном случае речь идет о согласии именно тех из них, чья доля в результате перераспределения изменяется (уменьшается или увеличивается).

В п.3 Закона о государственной регистрации прав указан порядок осуществления государственной регистрации возникновения перехода и прекращения общей совместной собственности. Этот порядок имеет свои особенности, связанные с распоряжением общей совместной собственностью.
Имеется в виду, что каждый из ее участников вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом если иное не вытекает из закона или соглашения всех собственников. Распоряжение общим совместным имуществом может осуществляться с согласия всех сособственников. Независимо от того, кто совершает сделку, такое согласие сторон предполагает (п.2 ст.253 ГК
РФ). По указанной причине орган, осуществляющий государственную регистрацию, вносит соответствующую запись в государственный реестр по заявлению одного из участников общей совместной собственности, но требуя предоставления согласия на это всех остальных участников, если только иное не предусмотрено гражданским кодексом и иными законами.

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: онегин сочинение, реферат підприємство.





Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10 | Следующая страница реферата