Предыдущая страница реферата | 9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19 | Следующая страница реферата



Все перечисленное предопределяет большие риски и неоправданные затраты вложений, что в итоге препятствует инвестициям в недвижимость и ее развитие, в том числе под залог недвижимости (ипотеку). Вторичный оборот недвижимости сдерживается чрезвычайно высокими издержками при совершении сделок (в частности, длительные и дорогостоящие процедуры подготовки и оформления документов).

Можно выделить основные негативные тенденции, складывающиеся в сфере земли :
- сохранение монополии государства в сфере недвижимости и отсутствие стимулов к эффективному использованию земли;
- процесс приватизации земель в городах идет медленно и определяется политикой конкретных регионов (городов);
- наличие административных препятствий в реализации предусмотренных законом прав на недвижимость;
- оборот земли и недвижимости ограничен, рыночная стоимость земли не проявлена;
- ухудшается до опасного для жизнеобеспечения и безопасности состояние жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры; резко увеличивается износ промышленной и коммерческой недвижимости, транспортной инфраструктуры;
- процесс учета объектов недвижимости и регистрации прав на нее неоправданно усложнен из-за преобладания ведомственных интересов и межведомственной разобщенности;
- используются нерыночные методы оценки земли для целей налогообложения; доходы от недвижимости составляют лишь незначительную часть в бюджетах;
- объекты недвижимости не используются в качестве предмета ипотеки.

С этой же целью необходимо передать муниципальным образованиям все земли в пределах их границ, кроме находящихся в собственности иных лиц или остающихся в собственности Российской Федерации и переходящих в собственность субъектов Российской Федерации. Такая передача земли - при одновременном установлении четких норм и правил по распоряжению и использованию недвижимости - ликвидирует монополию государства на землю и обеспечит эффективное использование участков. Для муниципалитетов же недвижимость станет активом, доходы от реализации которого (на первом этапе) и налогообложение которого будет обеспечивать значительную часть местного бюджета.

Разгосударствление земли должно включать три элемента:
1) передача участков под строениями в собственность их собственникам
(строений и предприятий);
2) разграничение земель по уровням собственности, включая передачу земли в границах муниципальных образований в их собственность; проведение правового зонирования территорий;
3) приватизация земли и связанной с ней недвижимости как единых объектов.

До тех пор, пока хозяйствующие субъекты и органы власти имеют дело с неопределенными "территориями", земля не может быть предметом гражданского оборота, поскольку не является объектом недвижимости. Таковым она становится только после выделения из массива земель конкретных участков и их кадастрового учета. В этой связи принципиально важным для создания рынка недвижимости становится оперативное и недорогое землеустройство и кадастровый учет участков.

Реализации этого направления будут способствовать следующие меры:
- формирование земельных участков как объектов недвижимости;
- организация кадастрового учета объектов недвижимости в интересах владельцев и в целях налогообложения;
- установление федеральным законодательством максимально быстрого и низкозатратного кадастрового учета объектов недвижимости и выдачи соответствующими органами кадастровых планов для регистрации прав - по желанию заявителя - с фиксированными (в виде линии на местности) или общими
(в виде описания) границами участка;
- упрощение процедуры и сокращение продолжительности процесса получения инвесторами прав на земельные участки для строительства.

Рынок земли и иного недвижимого имущества — это фрагмент экономического пространства, область действия экономических отношений, складывающихся в ходе купли-продажи, аренды, залога, дарения и наследования этих ресурсов. В силу чисто семантических ассоциаций, а в ряде случаев в связи с большей очевидностью, рынок названных факторов производства суживается до акта их купли-продажи. Поэтому методологически важно рынок земли и иной недвижимости рассматривать во взаимосвязи всех его форм.

Теория ренты: типология понятий ренты, дифференциальная рента.

В переводе с немецкого Rйnte, - это платёж. Рента - это часть дохода землевладельца (землепользователя), не принадлежащая ему. По естественному праву она должна быть передана собственнику земли (государству, муниципалитету или другому юридическому лицу - носителю статуса земельной собственности). Не случайно классиками - основателями теории земельной ренты подчеркивается, что земля в форме ее вещественной недвижимости как дар природы цены не имеет. Ее цену, рентную стоимость, создает собственность в условиях вовлечения земли в процесс товарного производства и функцию города. Земля либо выступает как непосредственный фактор производства (в сельском хозяйстве и в добывающей промышленности), либо используется в качестве территории для размещения производственных, административных, жилых и других помещений, транспортных и иных коммуникаций. Но в отличие от большинства иных средств производства земля не является свободно воспроизводимым фактором производства. В современных условиях не воспроизводимый фактор производства становится более значимым.
Таким фактором теперь выступает вся природная среда, которая превращается в условие воспроизводства всемирного хозяйства в целом. Впрочем, природная среда во многих своих проявлениях еще только начинает широко включаться в реальные экономические отношения, влияющие на воспроизводство как отдельного, так и всего общественного капитала. Ниже мы рассматриваем один из главных невоспроизводимых факторов производства – землю.

Главная особенность экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора, - существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту. Именно ограниченность, неэластичность предложения земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве.
Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов отличают рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли.

С точки зрения марксистской экономической теории рента является превращенной формой прибавочной стоимости наряду с прибылью, зарплатой и процентом. На поверхности явления рента выступает как плата за землю, что создает впечатление, будто бы сама земля порождает эту ренту. Однако трудовая теория стоимости это отрицает, так как стоимость может создаваться только живым трудом. Источником ренты является неоплаченный прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве. Эта часть прибавочной стоимости, которую получают предприниматели – арендаторы земельных участков, уплачивается ими земельным собственникам.

В трактовке теории факторов производства и теории предельной производительности рента является вознаграждением, которое получает владелец природных ресурсов, в частности земли, в соответствии с предельной производительностью этих факторов.
Суть одной из трактовок заключается в том, что рента не является самостоятельной формой дохода, а представляет собой ссудный процент на тот капитал, который вложен в землю.

В соответствии с теорией физиократов рента – это чистый продукт природы, единственный доход, который реально получает общество.

Дифференциальная рента- Рента, полученная за счет использования единиц ресурсов более высоких порядков в той ситуации, когда ресурсы ранжируются по их производительности. Источник дифференциальной ренты - прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве.

Дифференциальная земельная рента I - дополнительный доход, который образуется на лучших по естественному плодородию и местоположению землях.
Качество земельного участка, его местоположение представляют различия, которые неустранимы. Земля является более или менее плодородной и содержит в своих недрах большие или меньшие богатства, климатические условия различаются в зависимости от местности. Труд, прилагаемый к земле, имеет поэтому различную производительность. Рыночная цена, с другой стороны, едина для всех. Когда речь идет о промышленном производстве, это средняя общественная цена производства, имеющая тенденцию изменятся в сторону минимальных издержек, поскольку все факторы производства перемещаемы и заменяемы. Не так обстоит дело в случае сельскохозяйственного производства: земля не является ни перемещаемой, ни заменяемой. Производителем, нужным рынку, последним, или предельным, будет тот, кто определит уровень колебания цены. Этот производитель должен на деле из своей нужной рынку продукции покрыть все издержки: уплатить абсолютную земельную ренту, или арендную плату, покрыть все производственные затраты и получить среднюю прибыль. Следовательно, цена будет определяться ценой производства на менее плодородных участках земли.
Дифференциальная земельная рента II. - дополнительный доход, который образуется на земельных участках хозяйств, ведущих более интенсивное производство. Данный вид ренты связан с экономическим плодородием почвы.
Проистекает из известного явления различной эффективности последовательных приложений труда и средств производства к производству на одном и том же участке ввиду ограниченности фактора земли, т.е. из различной производительности последовательных вложений капитала. Один и тот же земельный участок может быть объектом последовательных вложений капитала.
Первое вложение может определять наивысшую производительность труда, второе
– несколько меньшую, третье – еще меньшую. В современный период в условиях
НТП, приводящего к увеличению площади земель, пригодных для вспашки, с применением современных достижений химии, в тенденции реализуется дифференциальная рента, основанная скорее на возросшей производительности вложений капитала и на прекращении обработки худших земель.
Разновидности ренты.
Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса обществаОбразование абсолютной ренты связано с тем фактом, что по причине отсталости сельского хозяйства по сравнению с промышленностью органическое строение капитала, вложенного в сельское хозяйство, ниже органического строения капитала, вложенного в промышленность, и, следовательно, в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество. Историческая отсталость сельского хозяйства по сравнению с промышленностью, представляющая собой одно из главных проявлений закона неравномерности капиталистического развития, проистекает не из природы земли, а из общественных отношений. Частная земельная собственность, препятствующая вложению капиталов в землю и присваивающая себе все возрастающую часть прибавочной стоимости, является одной из главных причин этой отсталости.
Монопольная рента. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную ренту. Итак, монопольная рента – эта особая форма земляной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезные ископаемые.

Выбор в условиях неопределённости. Оценка риска.

Определение экономической стратегии зависит от следующих основных факторов: цели предприятия; состояние рынка, положение фирмы на нём; стратегии конкурентов; технология производства; потенциал предприятия; конкурентные преимущества; доля рынка; стадия жизненного цикла товара. Учесть все факторы при выборе стратегии невозможно, поэтому следует определить главные. Как правило, фирма имеет несколько вариантов решения какой-либо стратегической задачи. Поэтому для облегчения выбора эти факторы и альтернативы заносятся в таблицу. Те альтернативы, которые не удовлетворяют какому-либо фактору, отбраковывают. Это сокращает количество стратегических альтернатив и облегчает выбор в условиях неопределённости. Области стратегических альтернативных решений (полей) ограничиваются детерминантами стратегических полей. Детерминантами выбора рынка являются:
. непреодолимые для фирмы барьеры входа на рынок;
. правовые и общественно-политические ограничения;
. привлекательность рынка;
. эффект общих потерь (от снижения продаж на основном рынке);
. тенденции и потенциал глобализации;
. необходимость вступления одновременно на нескольких субрынках;
. плановые установки более высокого порядка (цель, миссия);
. этические ограничения.
Детерминантами позиции фирмы по отношению к конкурентам являются:

. структура рыночного предложения;

. реакция конкурентов;

. свойства продвигаемого товара;

. способность пробиться на рынок и закрепиться на нём;

. плановые установки более высокого порядка.
Хороший анализ альтернатив позволяет резко сузить рамки выбора. При выборе альтернативы могут использоваться 3 подхода: учёт прошлого опыта, проведение эксперимента, исследование и анализ. Однако учёт прошлого опыта может помочь не всегда – опыт-то прошлый, а ситуация – новая. Проведение эксперимента может обойтись очень дорого, на его проведение скорее всего уйдёт довольно много времени и после окончания эксперимента время для принятия решения может быть упущено. Кроме того, в экономике проводить эксперименты довольно затруднительно вследствие уникальности каждой ситуации. Поэтому при принятии решений в условиях неопределённости ключевое значение имеет опыт, квалификация и интуиция менеджера, осуществляющего выбор экономической стратегии фирмы.

Выбор экономической стратегии фирмы – всегда нелёгкое дело. Он налагает огромную ответственность на человека, принимающего решение. Ещё сложнее выбор экономической стратегии в условиях неопределённости, когда неясны возможные исходы принимаемых решений, возможные события и/или вероятности их наступления. Особенно важное значение этот выбор приобретает при приближении фирмы к точке стратегического воздействия. Ошибка в принятии решения, промедление в принятии решения или отказ от принятия решения может привести к фирму к краху. Однако знание теоретических основ неопределённости позволяет правильно учитывать её при принятии такого стратегического решения как выбор экономической стратегии фирмы. Определить точку стратегического воздействия, можно с использованием концепции слабых сигналов. При этом следует учитывать, что источником точки стратегического воздействия может быть не только внешняя среда компании, но и сама фирма. В последнем случае фирма сама создаёт неопределённость, но не для себя, а для конкурентов. Неопределённость таким образом становится средством конкурентной борьбы.

Экономических стратегий бесконечно много, даже базисных стратегий более десятка. Выбор любой из них по-разному влияет на степень неопределённости, в которой находится фирма: одни стратегии уменьшают суммарную неопределённость, но увеличивают силу её воздействия, другие увеличивают суммарную неопределённость, но уменьшают воздействие. В некоторых случаях экономическая стратегия сама служит средством снижения неопределённости. Формализованный выбор экономической стратегии в условиях неопределённости невозможен, но существуют методики сведения неопределённости к субъективному риску. А для условий риска разработанны многочисленные методики принятия решений, основанные на теории вероятностей и стохастическом моделировании. В любом случае ключевая роль в принятии решений в условиях неопределённости принадлежит человеку - высшему менеджеру. В процессе выбора он должен учитывать психологические особенности принятия решений в условиях неопределённости.
Риск -это неопределенность наших финансовых результатов в будущем, обусловленная неопределенностью самого этого будущего. Но если риск -это неопределенность, то измерение риска - это измерение неопределенности. Для измерения же неопределенности наиболее естественно использовать вероятностную модель. Это значит, что, рассматривая некоторый риск, мы должны решить следующие две задачи:

. определить все возможные в будущем сценарии, соответствующие данному риску;

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: реферат экспертиза, пример диплома.

Предыдущая страница реферата | 9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19 | Следующая страница реферата