О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищным законодательством

Шешко Галина Федоровна, Заслуженный юрист Российской Федерации

Необходимость решения жилищной проблемы в современных условиях требует совершенствования законодательства в части регулирования различных видов отношений по поводу жилища, в том числе в части регулирования отношений собственности на жилые помещения.

Вопросы собственности в полном объеме (владение, пользование и главным образом распоряжение) не подлежали регламентации ранее действовавшим до недавнего времени жилищным законодательством. В ЖК РСФСР в отношении собственного жилья содержались нормы в основном в пределах вопросов пользования жилым помещением.

Между тем отношения собственности на жилье принципиально изменились, что требовало урегулировать определенные вопросы в рамках жилищного законодательства.

Жилищный кодекс РФ содержит самостоятельный раздел, посвященный вопросам реализации собственником жилого помещения его прав по пользованию, владению и распоряжению этим помещением (раздел II – «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения»).

Глава 5 этого раздела определяет права и обязанности собственника жилого помещения (ст. 30); права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником (ст. 31); предусматривает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд (ст. 32). Глава 6 содержит нормы о праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36) и пр.

В классификации жилищного фонда (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ), в основу которой положены формы собственности, на первое место поставлен частный жилищный фонд, что, надо полагать, свидетельствует о его значимости в жилищной сфере.

Цель данной публикации – рассмотрение положения Жилищного кодекса РФ в отношении жилых помещений индивидуального жилищного фонда (п. 3 ч. 3 ст. 19) и жилищного фонда коммерческого использования (п. 4 ч. 3 ст. 19), главным образом в части собственности граждан на жилые помещения.

Частью 1 ст. 30 ЖК РФ предусматривается, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения этим помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Требование об использовании жилого помещения по назначению содержится в ст. 17 ЖК РФ, ч. 1 которой установлено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Аналогичная норма содержится в ГК РФ (ст. 288). Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 2); собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Статья 17 ЖК РФ (ч. 2) предусматривает наряду с проживанием возможность использовать жилое помещение для индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т.п.). Критериями, ограничивающими пределы осуществления такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по пользованию коммунальными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, уровню шума, излучения и др.

Кроме того, в ней содержится требование не допускать размещения в жилых помещениях промышленные производства. Столь же категорично и положение ст. 288 ГК РФ (п. 3). Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое[1] в порядке, определяемом жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Вопросы перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое решаются в соответствии со ст.ст. 22–24 ЖК РФ. Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. № 502 утверждена форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение.

Жилищный кодекс РФ не устанавливает последствий использования не по назначению жилого помещения его собственником (см. раздел III). В данном случае следует обратиться к ст. 293 ГК РФ, согласно которой эти действия могут повлечь в установленном порядке принудительное изъятие жилья (см. ст. 235 ГК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей[2].

Данные положения перекликаются с нормами ст. 293 ГК РФ, согласно которой если собственник бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, систематически нарушает права и интересы соседей, то за это может последовать в установленном порядке принудительное изъятие жилья.

Таким образом, в случае несоблюдения собственником жилого помещения указанных обязанностей, равно как и в случае использования жилого помещения не по назначению (о чем упоминалось выше)[3].

Следует отметить, что требование о соблюдении прав и законных интересов других лиц обозначено в ст. 209 ГК РФ, определившей содержание права собственности. Согласно данной статье собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Согласно ст. 1 ЖК РФ (ч. 2) граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Это требование содержится также в ст. 17 ЖК РФ.

В связи с рассматриваемым вопросом хотелось бы обратить внимание на положение ч. 5 ст. 23 ЖК РФ об информировании собственников помещений, примыкающих к подлежащему переводу, о принятом решении о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое). Непонятно, какова нагрузка такого информирования. Данное положение не нашло логического завершения.

Казалось бы, такая запись должна иметь определенный смысл, имея в виду необходимость соблюдения прав и интересов других лиц (см. ст. 17 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ). Однако не обозначено, в какой форме может быть выражена позиция собственников иных помещений (согласие или неприятие решения о переводе) и могут ли эти собственники повлиять на реализацию такого решения в случае несогласия.

Представляется, что мнение собственников иных помещений (да и нанимателей жилых помещений публичных форм собственности) не должно остаться без внимания, имея в виду, в частности, упомянутые статьи ЖК РФ и ГК РФ. Таким образом, возможно обращение в суд в случае нарушений интересов иных лиц (см. ст. 46 Конституции РФ, ст. 11 ЖК РФ).

Следует также отметить позицию ЖК РФ в части соблюдения прав и интересов граждан в случае проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 26). Такая позиция отражена в ст. 29 ЖК РФ в связи с необходимостью судебного решения как последствия самовольных переустройства и (или) перепланировки. Однако данное положение должно бы применяться в качестве условия для проведения таких работ, а также в качестве основания для отказа в согласовании этих работ (ст.ст. 26 и 27 ЖК РФ).

В качестве обязанности собственника жилого помещения ЖК РФ обозначает соблюдение правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30).

Правила пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25[4]. Принятие Правил предусмотрено ст. 17 (ч. 4) ЖК РФ.

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: реферат экономическое развитие, темы рефератов по психологии, контрольные за 1 полугодие.





1  2  3  4  5 | Следующая страница реферата