Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5 | Следующая страница реферата

Договор «коммерческого» найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ) на срок, не превышающий пяти лет (ст. 683 ГК РФ). Объектом договора может быть лишь изолированное жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), пригодное для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ)[13]. Договор с необходимостью содержит положения в отношении прав и обязанностей сторон (ст.ст. 676, 678, 681, 682, 684, 685 ГК РФ), следствием несоблюдения обязанностей может явится расторжение договора и выселение (ст.ст. 687 и 688 ГК РФ).

Следует отметить, что реализация положений ГК РФ в отношении договора «коммерческого» найма требует применения положений жилищного законодательства. В частности, ст. 682 ГК РФ предусмотрено, что если договором найма жилого помещения сроки платы за жилье не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем в порядке, установленном ЖК РФ (см. также ст.ст. 674, 687).

Положения жилищного законодательства подлежали применению к договору «коммерческого» найма и в случаях вселения в жилое помещение других граждан (ст. 679 ГК РФ) и временных жильцов (ст. 680 ГК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 685 ГК РФ). Эти статьи ГК РФ содержали положения о соблюдении в установленных случаях требований законодательства о норме площади на одного человека. Такая норма была установлена ст. 38 ЖК РСФСР.

ЖК РФ отказался от такого понятия, как норма площади на одного человека.

Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» внес изменения в ст.ст. 679, 680, 685 ГК РФ: слова «о норме жилой площади на одного человека» заменены словами «о норме общей площади жилого помещения на одного человека».

Однако это понятие, как уже отмечено, не используется в ЖК РФ, более того, о нем даже не упоминается и каких-либо поручений на этот счет Кодекс не содержит.

Таким образом, положения указанных статей ГК РФ фактически не могут быть реализованы.

Жилищный кодекс РФ содержит положения в отношении пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ) и по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется этим жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им (помещением) у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев возникновения у него права пользования этим жилым помещением на ином законном основании (ч. 1 ст. 33 ЖК РФ). Дееспособный гражданин, пользующийся жилым помещением по завещательному отказу, несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином (ч. 2 ст. 33 ЖК РФ).

Вопросы завещательного отказа регулируются ст.ст. 1137–1140 ГК РФ. Завещательный отказ как способ распоряжения собственностью позволяет наследодателю передать свое имущество наследникам с одновременным возложением на наследника обязанности предоставить указанному в завещании лицу право пользования жилым помещением на обозначенный в завещании срок (п. 2 ст. 1137 ГК РФ).

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании завещательного отказа, по требованию собственника жилого помещения может быть выселен на основании решения суда в случаях: использования жилого помещения не по назначению; нарушения прав и законных интересов соседей; бесхозяйственного обращения с жильем, допуская его разрушение (ч. 2 ст. 35).

Вопросы пожизненного содержания с иждивением регулируются нормами гл. 33 ГК РФ. По этому договору гражданин (получатель ренты) передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру (иную недвижимость) в собственность лицу (плательщик ренты), который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ).

Согласно ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жильем на условиях, предусмотренных ст. 33 ЖК РФ[14], если иное не установлено этим договором.

Следовательно, данный гражданин пользуется жилым помещением наравне с собственником этого помещения, дееспособный гражданин несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением (ч. 1 и 2 ст. 33).

Прекращение пожизненного содержания с иждивением имеет место в случае смерти получателя ренты, при нарушении плательщиком ренты своих обязательств (ст. 604 ГК РФ).

Собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и (или) пользование юридическому лицу на основании договора аренды (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Вопросы аренды подлежат регламентации гражданским законодательством (гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем обратимся к ст. 671 ГК РФ, согласно которой (п. 2) арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилое помещение только для проживания граждан.

Необходимо, как представляется, определить вид договора, на основании которого гражданам надлежит пользоваться жилыми помещениями, предоставленными арендаторами этих помещений. В юридической литературе по этому вопросу были высказаны разные мнения.

Следует признать наиболее приемлемым основанием договор найма жилого помещения (см. гл. 35 ГК РФ). Субаренда (поднаем), предусмотренная ст. 615 ГК РФ («Пользование арендованным имуществом»), исключается.

Поднаем жилого помещения есть урегулированные отношения нанимателя жилого помещения с поднанимателем – гражданином, которому жилое помещение передается в пользование по договору поднайма. Согласно законодательству нанимателем жилого помещения может быть только гражданин (см. ст. 677 ГК РФ, ст. 60 ЖК РФ).

Таким образом, применение к арендованному жилому помещению положений ст. 615 ГК РФ, то есть допуская вероятность восприятия арендатора (юридического лица) «в качестве нанимателя», более чем сомнительно.

Несомненный интерес представляют нормы ст.ст. 23 и 26 ЖК РФ, обозначивших собственника жилого помещения в качестве «заявителя» для перевода жилого помещения в нежилое (ст. 23) и проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 26). Положения этих статей ЖК РФ были рассмотрены в определенной части выше в связи с вопросами использования собственником жилого помещения по назначению, а также соблюдения прав и интересов других лиц.

Необходимо привлечь внимание также к следующим вопросам. Статья 26 ЖК РФ не содержит столь важной позиции: переустройство и перепланировка жилого помещения могут осуществляться только в целях повышения благоустройства квартиры и с учетом соответствующих строительных норм и правил.

Статья 84 ЖК РСФСР предусматривала, что переустройство и перепланировка жилого помещения осуществляются только в целях повышения благоустройства квартиры. Такая позиция была закреплена рядом определений судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ[15].

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Статья 26 ЖК РФ предусматривает, что форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, а также форма и содержание документа, подтверждающего принятие решения о согласовании таких работ утверждаются (устанавливаются) Правительством РФ. Правительством утверждены и форма заявления, и форма документа (Постановлении от 28 апреля 2005 г. № 266).

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: реферат экономическое развитие, темы рефератов по психологии, контрольные за 1 полугодие.





Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5 | Следующая страница реферата