Предыдущая страница реферата | 2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12 | Следующая страница реферата

В современной практике оценки используют три основных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный, доходный.

Расчет стоимости объекта затратным подходом.

В общем случае формула имеет следующий вид:

СЗП=СЗ + ПИ + КИ + ПП – ИН, где

СЗ – стоимость земельного участка (градостроительный сбор),

ПИ – прямые издержки (стоимость непосредственно строительства),

КИ – косвенный издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.),

ПП – прибыль предпринимателя,

ИН - износ накопленный.

…

Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки на 02.11.2003 г. округленно составляет 1 128 000 руб.

Расчет стоимости объекта сравнительным подходом.

Для оценки склада сравнительным подходом осуществлен сбор информации о последних сделках купли-продажи складских помещений и площадью около 400 кв. м. Данные приведены в таблице.

Данные о сопоставимых продажах складских помещений.

|Характеристики объектов|Объект |Аналог |Аналог |Аналог |Аналог |
| |оценки |№1 |№2 |№3 |№4 |
|1 |2 |3 |4 |5 |6 |
|Цена продажи, |- |755 |600 |728 |551 |
|приведенная по времени,| | | | | |
|тыс. р. | | | | | |
|Условия финансирования |Собств. |Собств. |Собств. |Собств. |Собств. |
| |ср. |ср. |ср. |ср. |ср. |
|Корректировка |- |1,00 |1,00 |1,00 |1,00 |
|Скорректированная цена,|- |755 |600 |728 |551 |
|т. р. | | | | | |
|Общая площадь, кв. м. |411,5 |500 |400 |455 |380 |
|Цена продажи, р./кв. м.|- |1550 |1500 |1600 |1450 |
|Скорректированная по |- |621,4 |617,3 |658,4 |596,7 |
|площа-ди цена, тыс. р. | | | | | |
|Условия продажи |Продажа |Продажа |Продажа |Продажа |Продажа |
|(чистота сделки) |на |на |на |на |на |
| |открытом|открытом|открытом|открытом|открытом|
| |рынке |рынке |рынке |рынке |рынке |
|Корректировка |- |1,00 |1,00 |1,00 |1,00 |
|Скорректированная цена,|- |621,4 |617,3 |658,4 |596,7 |
|т. р. | | | | | |
|Местоположение |Район |Район |Район |Район |Район |
| |«А» |«А» |«А» |«А» |«В» |
|Корректировка |- |1,00 |1,00 |1,00 |1,03 |
|Скорректированная цена,|- |621,4 |617,3 |658,4 |614,6 |
|т. р. | | | | | |
|Состояние объекта |хорошее |хорошее |хорошее |отличное|хорошее |
|Корректировка |- |1,00 |1,00 |0,90 |1,00 |
|Скорректированная цена,|- |621,4 |617,3 |592,6 |614,6 |
|т. р. | | | | | |
|Наличие парковки |нет |есть |нет |нет |нет |
|Корректировка |- |0,95 |1,00 |1,00 |1,00 |
|Скорректированная цена,|- |590,3 |617,3 |592,6 |614,6 |
|т. р. | | | | | |
|Отклонение от целевого |нет |нет |нет |нет |нет |
|исп. | | | | | |
|Корректировка |- |1,00 |1,00 |1,00 |1,00 |
|Скорректированная цена,|- |590,3 |617,3 |592,6 |614,6 |
|т. р. | | | | | |
|Среднее значение |603,7 |

Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, составит на дату оценки округленно 600 000 руб.

Оценка объекта доходным подходом.

Необходимо рассчитать следующие показатели:

V Потенциальный валовой доход,

V Действительный валовой доход,

V Операционные расходы (налоги, аренда земельного участка, управленческие расходы и т.п.),

V Чистый операционный доход.

СДП = ОДЧ * К, где

ОДЧ - чистый операционный доход,

К – ставка капитализации, %.

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: культура конспект, доклад.





Предыдущая страница реферата | 2  3  4  5  6  7  8  9  10  11  12 | Следующая страница реферата