Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом

| Категория реферата: Остальные рефераты
| Теги реферата: доклад 6 класс, реферат на тему русь русь
| Добавил(а) на сайт: Крамник.

Предыдущая страница реферата | 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 | Следующая страница реферата

В целом, основные факторы можно свести в таблицу (перечень примерный и должен дополняться в зависимости от конкретной ситуации):

Заполнив подобную таблицу, определив качественные факторы и характер их влияния (повышение или понижение цен), оценщик переходит к количественному анализу данных о ценах купли-продажи, ценах аренды, затратах на строительство и эксплуатацию, износе и т.п.

4. Сбор данных

Сбор данных и его стратегия сильно зависит от поставленной задачи.
Независимо от метода для оценки необходимы следующие характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (участка, дома, квартиры, помещения), характеристики качества
(для участков - форма, глубина и т.п., для зданий - тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики сделки: дата, источник информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.

Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка и источников информации о физических и правовых характеристиках объекта.

4. Построение и калибровка модели

Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой – выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки. Отметим, что существует три основных метода используемых в массовой оценке, это метод сравнения продаж, затратный метод и доходный метод (капитализации дохода).

Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынка и объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий вид модели
(аддитивная, мультипликативная или гибридная). Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов
(т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.). Местоположение кодируется на основе системы координат с выбранной нулевой точкой. Дата сделки и год постройки могут быть преобразованы нелинейной функцией. Перевод качественных характеристик в коды и линеаризованные значения производится следующим образом (на примере материала стен): кирпичным стенам присваивается код 1, панельным - код 2 и т.д., эти коды преобразуются в линеаризованные значения путем расчета средней цены кв. м., нормированной к единице по группам сделок с соответствующими видами стен (например, значение для кирпичных стен - 1.06, для панельных -
0.94). На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные. Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели - какие факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.

6. Контроль качества и уточнение результатов оценки

Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект.

Экспертный контроль качества модели состоит из сравнения модельных результатов оценки с экспертными оценками тех же объектов. Наиболее эффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основной выборки с осмотром их на месте. При этом выясняются причины значимых расхождений, выделяются факторы “недоучитываемые” или “переучитываемые” моделью, вносятся необходимые поправки. Такой контроль может осуществляться в несколько этапов до момента достижения необходимой точности модельной оценки.

Кроме того, формируется контрольная выборка из объектов, ранее не использованных при калибровке моделей, на основе которой проводится статистический анализ результатов оценки. В этом случае каждая версия проходит тестирование с использованием в качестве критериев Стандарта анализа относительных показателей оценки стоимости. При необходимости модель уточняется и калибруется вновь. Главный критерий - соответствие модельных результатов реалиям рынка.

Процесс объективной оценки недвижимости достаточно сложный, так как необходимо учитывать множество факторов. Этот процесс усложняется еще и тем, что отсутствует стройная научно обоснованная отечественная методология оценки недвижимости. [7]

В настоящее время созданы и функционируют международные организации по оценке недвижимости: в Европе – Европейская группа по оценке основных фондов, которая создана в 1977 г. с целью установления единых стандартов по оценке для финансовой отчетности. Существует также Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC), Международный комитет по оценке основных фондов и другие международные организации.

Одной из главных целей этих организаций является выработка единых стандартов оценки, без которых невозможно привлечение серьезных инвестиций из-за рубежа.

На современном этапе профессиональными оценщиками за основу принята теория оценки недвижимости, разработанная американскими специалистами.

Основные задачи этой теории изложены в книгах, которые переведены на русский язык: Д. Фридман, Н. Ордуэйн «Анализ и оценка приносящая доход недвижимости»; г. Харисон «Оценка недвижимости».

Процесс становления цивилизованного рынка недвижимости в Республике
Беларусь идет с преодолением многих объективных и субъективных факторов.
Для его развития необходимо прежде всего обеспечить следующие условия:

. Наличие хорошей законодательной базы, в том числе о собственности вообще и на землю в частности;

. Разработку научно обоснованной методики оценки недвижимости;

. Наличие здоровой конкуренции;

. Создание инфраструктуры рынка недвижимости;

. Наличие достаточного количества профессиональных оценщиков и др.

Эти условия еще не созданы, что, естественно, является тормозом для развития рынка недвижимости. Поэтому перед законодательством, научными работниками, практиками стоят очень важные задачи, связанные с решением этих проблем.

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: шпоры на пятках, дипломная работа разработка.

Claw.ru | Остальные рефераты | Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом

Определение рыночной стоимости недвижимости затратным методом

Категории:

Поделитесь этой записью или добавьте в закладки

Рефераты от А до Я

Полезные заметки