Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата

Оценка полной восстановительной стоимости здания на дату оценки может производиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения.
Выбор вида восстановительной стоимости для конкретного оценочного здания необходимо четко объяснить в отчете во избежание неверного толкования полученного результата.

Полная восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-маонтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.

К косвенным затратам относят расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:

. проектно-изыскательские работы;

. оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;

. расходы на финансирование за счет кредита;

. страхование всех рисков;

. налоговые платежи в течение строительства и др.

Предпринимательский доход – часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника. Предпринимательский доход (фактически реализованный) определяют, как разницу между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами.

Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:

. прямые затраты;

. сумма прямых и косвенных затрат;

. общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;

. стоимость завершенного проекта.

Например, расчет полной восстановительной стоимости строений и анализ сопоставимых продаж земельных участков позволили установить:

Таблица 2.1. [6]
|Показатель |Сумма |
|Прямые затраты |750 000 $ |
|Косвенные затраты |75 000 $ |
|Стоимость земельного участка |300 000 $ |
|Норматив к прямым затратам |25 % |
|Норматив к сумме прямых и косвенных затрат |23 % |
|Норматив к общим затратам |17 % |

750 000$ х 25% = 187 500$

(750 000$ + 75 000$) х 23% = 187 500$

(750 000$ + 75 000$ + 300 000$) х 17% = 187 500$.

Таким образом, стоимость недвижимости, определенная затратным подходом, составляет:

750 000$ + 75 000$ + 300 000$ + 187 500$ = 1 312 500$.

2. Оценка общего накопленного износа

На дату оценки полная восстановительная стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина – потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.

Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.

Рекомендуем скачать другие рефераты по теме: шпоры на пятках, дипломная работа разработка.





Предыдущая страница реферата | 1  2  3  4  5  6  7  8  9  10  11 | Следующая страница реферата