Аренда недвижимости

автор: Мальцева О.И. 2008 г. ГУЗ Москва

СОДЕРЖАНИЕ

Стр.

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ:

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

§ 1. Правовая природа договора аренды недвижимости

§ 2. Порядок заключения договора аренды недвижимости

ГЛАВА II. АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ: ЗЕМЕЛЬНЫЙ АСПЕКТ

ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ

ИЛИ СООРУЖЕНИЯ

§ 1. Форма договора аренды здания или сооружения

§ 2. Государственная регистрация договора

аренды здания или сооружения

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Очевидно, что аренда недвижимости – востребованное и нужное дело. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу имущества) аренда позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы – получить определённый доход от сдачи внаём имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам. Договор аренды, именуемый также договором имущественного найма, – традиционный институт гражданского права, известный ещё римскому праву.

Необходимо подчеркнуть, что в качестве предмета договора аренды могут выступать как недвижимость, так и движимое имущество (например, оборудование, транспортные средства), но поскольку тема данной работы опосредует только первую упомянутую категорию, то и дальнейшее изучение пойдёт в соответствующем русле.

Итак, к недвижимости следует отнести земельные участки и другие обособленные природные объекты, например: участки леса или водные объекты, здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы.

Особо нужно сказать о таком аспекте аренды недвижимости как аренда земли.

Основой правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации является Земельный кодекс Российской Федерации. Он развивает нормы Конституции России и Гражданского кодекса Российской Федерации по вопросам собственности на землю и оборота земли, в том числе нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков.

Часть 2 ст. 9 Конституции РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, а ч. 1 ст. 36 установила право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности. Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ собственники земли осуществляют владение, пользование и распоряжение землёй свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ).

Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). То есть земля – это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Как территориальный базис, ограниченный по площади границами государства (Российской Федерации), земля является незаменимым природным объектом и ресурсом – основой жизни, хозяйственной и иной деятельности людей.

Методическую базу исследования составили многочисленные законы и подзаконные акты различной юридической силы, начиная от Конституции Российской Федерации, через Гражданский и Земельный кодексы России и прочие федеральные законы, и заканчивая распоряжениями, приказами и постановлениями министерств.

Теоретической базой исследования послужили научные выводы из трудов отечественных авторов. В частности, обращают на себя внимание книги российских специалистов “старой закалки”: фундаментальный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, вышедший в 2007 году под редакцией признанных правоведов Сергея Петровича Гришаева и Александра Марковича Эрделевского, а также квалифицированный и интересный труд “Земля: справочник собственника и арендатора” (авторы – Людмила Юрьевна Грудцына и Мария Николаевна Козлова).

Также заслуживают одобрения специализированные статьи молодых учёных новой волны, опубликованные в профильных периодических изданиях, например, таких как “Правовые вопросы недвижимости” или же “Юрист”.

Актуальность выбранной темы исследования заключается в том, что на сегодняшний день аренда недвижимости является наиболее востребованной формой взаимоотношений в коммерческом обороте как с участием граждан, так и юридических лиц.

Цель курсовой работы состоит во всестороннем изучении такой правовой категории как аренда недвижимости.

Поставленная цель предполагает последовательное решение следующих задач:

- рассмотрение правовой природы договора аренды недвижимости;

- исследование порядка заключения договора аренды недвижимости;

- раскрытие особенностей аренды недвижимости при земельном аспекте;

- выявление особенностей аренды здания или сооружения;

- изучение формы договора аренды здания или сооружения;

- анализ вопроса государственной регистрации договора аренды здания или сооружения.

ГЛАВА I. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

§ 1. Правовая природа договора аренды недвижимости

Для наиболее полного понимания нюансов работы, сразу следует внести пояснение, что регулирование аренды в гражданском законодательстве направлено в равном качестве как на недвижимые, так и на движимые вещи, поэтому все приводимые в исследовании законодательные положения, содержащий общий характер, будут в полной мере касаться и аренды недвижимости.

Итак, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Необходимо заметить, что влияние советской правовой доктрины оказало определённое воздействие на правовое регулирование аренды, так как, несмотря на то, что по общему правилу плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, в соответствии с договором поступают в собственность арендаторам (п. 2 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), в законе есть существенная оговорка: “если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества” (ст. 136 ГК РФ). И можно сделать вывод, что существование таких “уточнений” имеет двоякое значение: это может некоторым образом способствовать бережному отношению арендатора к имуществу арендодателя (особенно это актуально для отношений, связанных с землёй), но в то же время может быть неким тормозом для развития экономических отношений. Думается, что мудрым было бы принятие решения о включении в статью слов “при наличии решения суда, вступившего в законную силу”, дабы обеспечить большие гарантии для арендатора и тем самым снизить возможные экономические риски для данных лиц.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечёт смены собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его законным владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом, например пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Можно выделить три основные черты, характерные для данного договора. Во-первых, это – соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определённого имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остаётся арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер, и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается, и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды). Данный договор является также консенсуальным, то есть устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора) в отличие, скажем, от договора займа, который относится к реальным договорам и считается заключённым с момента передачи денег или иных вещей заёмщику. Употребление в действующем законодательстве в одних случаях термина “аренда”, в других – “имущественный наём” связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определённых сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Вообще, сама аренда даёт возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определёнными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

§ 2. Порядок заключения договора аренды

Статья 609 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная, так и письменная форма. Для установления соответствия формы договора требованиям учитываются следующие условия: характер его участников и срок действия. Так, если сторонами являются физические лица, они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает 1 года; в случае же, если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, договор независимо от сроков должен быть заключен в письменной форме.

Хотя специальные нормы о форме договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, можно порекомендовать гражданам использовать общее правило ст. 161 ГК РФ для усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но её сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и её условий), под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. В отношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса о форме сделки между гражданами с учётом условия о её сумме необходимо учитывать оба этих параметра.

Для договора аренды недвижимого имущества предусмотрена государственная регистрация, если иное не установлено законом. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (например, ст. ст. 633 и 643, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определённые сложности, в том числе и для судов.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. При этом требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Изданный субъектом РФ или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не применяется арбитражным судом как противоречащий нормам Гражданского кодекса России.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определённый договором. В случае если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключенным на неопределённый срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределённый срок.

Если арендатор фактическими действиями, то есть без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование и тому подобное), то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остаётся связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных месячного либо трёхмесячного сроков. Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдаёт помещение другому лицу и тому подобное), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трёхмесячного сроков.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаём имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причинённых задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причинённых его неисполнением. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещённый о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счёт арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причинённых арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нём отсутствуют обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность использования предмета аренды по назначению, но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, право залога и так далее). Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Это объясняется тем, что арендатору не безразлично, получает он имущество свободным от прав третьих лиц или обременённое ими. Неисполнение арендодателем этой обязанности даёт арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определённых услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Пункт 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” говорит, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Пункт 11 указанного Обзора указывает, что при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления. В качестве примера можно рассмотреть следующий случай.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем её индексации с учётом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что п. 3 ст. 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу ст. 168 Кодекса как не соответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям. Спорным условием договора арендная плата установлена не в твёрдой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ её расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

Делая вывод по главе, нужно сказать, что договор аренды недвижимости является консенсуальным, возмездным, двустороннеобязывающим. Консенсуален этот договор по той причине, что его вступление в силу не связывается с передачей арендатору арендованного имущества, а обусловлен достижением сторонами согласия об этом. Возмездным этот договор квалифицируют по той причине, что арендодатель, передавая недвижимость во временное пользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. И двустороннеобязывающим этот договор является в связи с тем, что каждая из сторон является должником своего контрагента и несёт обязанности перед своим кредитором. Одновременно каждая из сторон по договору является и кредитором своего контрагента, имея право требовать от него исполнения обязанностей, предусмотренных договором аренды.

ГЛАВА II. АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ: ЗЕМЕЛЬНЫЙ АСПЕКТ

Конституцией нашей страны предусмотрено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Учёт значения земли как основы жизни и деятельности человека осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, природном ресурсе и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю (ст. 1 Земельного кодекса России).

Основанием возникновения права аренды земельного участка является договор аренды. Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Особенности передачи в аренду земельных участков регулируются земельным законодательством.

Согласно ст. 22 ЗК РФ, в аренду могут быть переданы только земельные участки, которые не изъяты из оборота. В частности, в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ не допускается сдача в аренду земельных участков, на которых расположены государственные природные заповедники и национальные парки, а также некоторых других участков.

Однако земельные участки не всегда могут быть предметом договора аренды: согласно ст. 666 ГК РФ земельные участки не могут быть переданы в финансовую аренду.

Единственным существенным условием, согласно гражданскому законодательству, то есть условием, при котором договор аренды считается заключённым, являются данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ).

ЗК РФ (ст. 6) определяет земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Аналогичное определение земельного участка содержится и в Федеральном законе от 2 января 2000 года № 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре”.

Порядок описания и удостоверения границ земельного участка определён в Федеральном законе от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ “О землеустройстве” в виде межевания объектов землеустройства. Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Земельные участки подлежат обязательному государственному кадастровому учёту независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

В качестве предмета договора аренды не может быть указана доля в праве аренды от общей площади земельного участка, поскольку в силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.

Особый случай – определение условий предоставления земельных участков с расположенной на них недвижимостью, на которую приобретатель земельного участка имеет те или иные установленные права. Согласно ст. 552 ГК РФ в аренду предоставляется та часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Правом на предоставление земельных участков из земель, находящихся в собственности субъекта РФ, наделяются органы исполнительной власти субъекта РФ согласно законодательству субъекта РФ (ст. 29 ЗК РФ).

Земельный кодекс (ст. 26), – вкупе к общему правилу, – также устанавливает необходимость государственной регистрации договора аренды земельного участка, субаренды, если они заключены на срок более года.

Как показывает практика, стороны стремятся в договоре аренды закрепить срок его действия. С его истечением прекращаются и обязательства по договору – земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а арендатор перестает владеть и пользоваться им.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Таким образом, для признания договора возобновлённым необходимы два условия:

1) арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора;

2) арендодатель против этого не возражает.

Признание договора возобновлённым на неопределённый срок означает наличие у каждой стороны права в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону. Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено или если оно не дошло до контрагента не по вине предупреждающего.

Многие известные авторы считают, что договор аренды земельного участка не может быть возобновлен на неопределённый срок, поскольку имеются элементы публичности в данных правоотношениях, а предоставление земельного участка всегда носит целевой характер. Однако судебная практика сложилась в другом направлении, что создаёт определённые сложности при рассмотрении дел об освобождении земельного участка, предоставленного по договору аренды, возобновлённого на неопределённый срок. Арендатор, как правило, не желает освобождать земельный участок, строя свою защиту на неполучении уведомления от арендодателя, на подписании уведомления неуправомоченным лицом.

Целевое назначение земель предполагает, что при предоставлении их в аренду оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный режим использования земель. На практике это не всегда соблюдается, недобросовестные арендаторы, получив земельный участок в краткосрочную аренду, например под павильон-палатку, осуществляют в нарушение всех градостроительных норм строительство капитального здания. Последствия самовольной постройки определяются ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которой лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом либо за его счёт, за исключением случая, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведённую постройку. Однако иная ситуация складывается, если на построенное здание зарегистрировано право собственности. В этом случае должно быть оспорено непосредственно свидетельство.

Гражданский кодекс Российской Федерации предоставляет арендатору следующие права (ст. 615 ГК РФ) с согласия собственника: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём); передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаём); отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

Исходя из ЗК РФ (ст. 22), те же права предоставляются без согласия собственника, но при условии его уведомления. Таким образом, возникает коллизия между гражданским и земельным законодательством.

В качестве вывода по главе, можно заметить, что в целом Земельный кодекс России является неплохим инструментом в рамках реформы земельных отношений в нашей стране, включая отношения собственности и аренды земли. Но предстоит ещё большая работа по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового регулирования аренды земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.

ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ

§ 1. Форма договора аренды здания или сооружения

Требования к форме договора аренды нежилого помещения определяются положениями ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно п. 1 данной статьи письменная форма договора аренды нежилого помещения требуется, только если договор заключается на срок более одного года или если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (независимо от срока). Однако практика идёт по пути заключения всех договоров аренды нежилых помещений в письменной форме. Этого требует и “Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества” Министерства юстиции Российской Федерации, пп. 1 п. 13 которой распространяет обязательность письменной формы договора аренды на все виды недвижимого имущества. С формально-юридической точки зрения данное требование на первый взгляд не вполне обоснованно, ибо не отвечает положениям ГК РФ, а именно – п. 1 ст. 609. Однако договор аренды недвижимости, в том числе и нежилого помещения, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ), что невозможно, если он заключен в устной форме.

Таким образом, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации косвенным образом обязывает субъектов гражданского оборота заключать договор аренды нежилого помещения в письменной форме. Кроме того, с точки зрения обеспечения прав и интересов сторон договора аренды и учитывая большую роль договоров аренды нежилых помещений в хозяйственной жизни страны, следует признать целесообразность обязательности письменной формы для договоров аренды нежилого помещения.

§ 2. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

На практике п. 2 ст. 651 ГК РФ, посвящённый данному вопросу, безоговорочно применяется к аренде любого недвижимого имущества, будь то отдельно стоящий огромный цех либо комната площадью 5 м2 на десятом этаже двадцатиэтажного здания.

Проанализировав положения Гражданского кодекса, можно прийти к выводу, что он отделяет аренду зданий и сооружений от аренды недвижимого имущества в целом. В общих положениях главы 34 об аренде оговаривается, что:

- договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ);

- каждая из сторон договора недвижимого имущества вправе в любое время отказаться от него, предупредив контрагента за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);

- в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Далее глава 34 Гражданского кодекса специально выделяет отдельный параграф, посвящённый аренде зданий и сооружений, указывая, что здание или сооружение входит в объём понятия “недвижимое имущество” (п. 1 ст. 652 ГК РФ). В этом-то параграфе и содержится ст. 651 о регистрации договора аренды здания или сооружения (но не аренды недвижимости), заключённого на срок не менее одного года.

Таким образом, договор аренды помещения, то есть недвижимости, не относящейся к зданиям или сооружениям, должен регистрироваться по норме общих положений об аренде, оговаривающей, что аренда регистрируется в любом случае, если законом не установлено иное (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Закон же “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” указывает, что аренда недвижимого имущества (не только зданий и сооружений) регистрируется (ст. 26). А к аренде помещений указанный закон предъявляет единственное требование: к договору, представляемому на государственную регистрацию прав, должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, на которых должны обозначаться сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26).

Таким образом, можно сделать вывод, что аренда отдельных помещений должна регистрироваться при любом её сроке, даже минимально коротком.

Однако по этому поводу имеется информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 1 июня 2000 года № 53 “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений”. Суд сослался на ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, в которой определено, что помещение является неотъемлемой частью здания или сооружения. Из этого был сделан вывод, что поскольку в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, то к договорам аренды помещения должны применяться правила о государственной регистрации договора здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года.

Представляется, что констатация факта, что помещение – это неотъемлемая часть здания, не означает того “иного” общей нормы об аренде, отменяющего обязанность её регистрации. Ведь закон о регистрации не отсылает к п. 2 ст. 651 ГК РФ, прямо говоря, что аренда помещения должна регистрироваться по правилам аренды здания.

Из того, что помещение является неотъемлемой частью здания, не вытекает обязательность применения к помещению всех правовых норм, относящихся к зданию в целом. Несмотря на фактическую общность, юридическая судьба здания и помещений в нем может не совпадать, так как с точки зрения права это могут быть разные вещи с различным режимом правового регулирования.

Например, имеются нормы об архитектурном освещении какого-либо здания. Однако они не означают, что каждое помещение в этом здании тоже должно архитектурно освещаться, на том лишь основании, что оно является его неотъемлемой частью.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает безрегистрационный порядок заключения договоров аренды только для зданий и сооружений. Для того чтобы этот порядок распространялся и на помещения, в Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” необходимо внести соответствующие положения.

Итак, делая вывод по главе, можно заметить, что особенностью правового регулирования аренды недвижимого имущества является то обстоятельство, что законодатель посчитал необходимым выделить в качестве особых объектов аренды здания и сооружения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, после проведённого исследования, представляется необходимым сделать ряд выводов.

Во-первых, можно отметить, что договором аренды недвижимости признаётся гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определённое имущество во временное владение или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

Необходимо акцентировать внимание на том, что законодатель уделяет большое внимание правовому регулированию договора аренды: в Гражданском кодексе Российской Федерации этому посвящена глава 34 (более шестидесяти статей). Давая понятие договора аренды, законодатель исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же как договор купли-продажи и тому подобные. В то же время кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных отношений, как это имело место ранее. Также актуальным будет замечание, что в результате реформирования российской правовой системы, сформировавшийся в начале 90-х годов, взгляд на аренду, как на один из способов приватизации арендованного имущества трудовыми коллективами арендных предприятий, в настоящее время не может рассматриваться.

Во-вторых, безусловно, договору аренды (имущественного найма) присущи только ему характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

В-третьих, следует подчеркнуть, что договоры аренды являются одними из самых распространённых в гражданском обороте. Аренде недвижимости при этом законодатель уделяет особое внимание, устанавливая для недопущения нарушения интересов в этой сфере государственную регистрацию договоров, без которых они не считаются заключёнными. Однако многие стремятся избежать такой регистрации, поскольку она отнимает значительное количество времени, а иной раз и нервов.

В Гражданском кодексе России государственная регистрация аренды недвижимости (как можно было понять из работы, не всей недвижимости) поставлена в зависимость от срока договора аренды (п. 2 ст. 651 ГК РФ), что повлекло за собой тенденцию определять срок аренды участниками договоров таким образом, чтобы по возможности их не регистрировать.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Раздел I. Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием на референдуме 12 декабря 1993 года. // “Российская газета” от 25 декабря 1993 года, № 237.


2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26 января 1996 года № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5, ст. 410.


3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44, ст. 4147.


4. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (редакция от 23 ноября 2007 года) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 года № 30, ст. 3594.


5. Федеральный закон от 2 января 2000 года № 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре” // Собрание законодательства Российской Федерации от 10 января 2000 года № 2, ст. 149.


6. Федеральный закон от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ “О землеустройстве” // Собрание законодательства Российской Федерации от 25 июня 2001 года № 26, ст. 2582.


7. Распоряжение Министерства имущественных отношений России от 28 июля 1998 года № 774-р “Об утверждении Положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности” // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 24 августа 1998 года № 20.


8. Письмо Министерства имущественных отношений России от 17 сентября 2001 года № НГ-30/16725 “О рекомендуемых условиях договоров аренды и безвозмездного пользования” // Информационная правовая система “Кодекс”.


9. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 года № 135 “Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества” // “Российская газета” от 31 августа 2004 года.

Раздел II. Постановления высших судебных инстанций и судебная практика

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года № 53 “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений” // Вестник ВАС РФ. Информационные письма Президиума ВАС РФ. Систематизированный сборник: часть 2, 2003.


2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // Вестник ВАС РФ. № 4, 2001.


3. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” // Вестник ВАС РФ. № 1, 2002.


4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2005 года № 13631/04 // Вестник ВАС РФ. № 6, 2005.

Раздел III. Литература

1. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под редакцией О.Н. Садикова. Москва: издательство “Юристъ”, 2004.


2. Гражданское право. Том 2. Полутом 1: Учебник / Под редакцией профессора Е.А. Суханова. Москва: издательство “Волтерс Клувер”, 2004.


3. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. Москва: издательство ЗАО “Юстицинформ”, 2007.


4. Дьяков А.Л. Особенности аренды земельных участков в Российской Федерации // “Современное право”, № 9, 2004.


5. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под редакцией С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского. Подготовлен для системы “КонсультантПлюс”, 2007.


6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) / Под редакцией Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. Москва: издательство “Юрайт”, 2003.


7. Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // “Правовые вопросы недвижимости”, № 2, 2006.


8. Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты // “Правовые вопросы недвижимости”, № 1, 2007.


9. Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости // “Юрист”, № 4, 2007.


10. Садовникова В.Я. Аренда земли // “Вестник Арбитражного суда города Москвы”, № 1, 2005.


11. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. Москва: издательство “Волтерс Клувер”, 2006.


12. Харитонова Ю.Н. Особенности аренды нежилого помещения // “Арбитражный и гражданский процесс”, № 11, 2006.